Gli obblighi dell'amministratore di condominio non sono materia di opinione: stanno scritti negli artt. 1129 e 1130 del Codice civile. Eseguire le delibere, convocare l'assemblea annuale, tenere i registri obbligatori, usare un conto corrente intestato al condominio, riscuotere i contributi, rendere consultabile la documentazione. Sapere quali sono serve a una cosa concreta: capire se quello che stai chiedendo è un favore o un diritto.
Quasi sempre è un diritto.
Gli obblighi, uno per uno#
| Obbligo | Cosa significa in pratica |
|---|---|
| Eseguire le delibere | Dare attuazione a quanto l'assemblea ha deciso, senza rivalutarne l'opportunità |
| Curare l'osservanza del regolamento | Intervenire quando qualcuno lo viola, con diffide e, se serve, azioni |
| Convocare l'assemblea annuale | Per l'approvazione del rendiconto, entro i termini di legge |
| Riscuotere i contributi | Incassare le quote ed erogare le spese; attivarsi per il recupero dei morosi |
| Compiere gli atti conservativi | Agire con urgenza per conservare le parti comuni, anche senza delibera |
| Tenere i registri obbligatori | Anagrafe condominiale, verbali, nomine e revoche, contabilità |
| Conto corrente dedicato | Far transitare le somme su un conto intestato al condominio |
| Rendere consultabile la documentazione | Indicare dove e quando i condòmini possono prendere visione ed estrarre copia |
| Comunicare i propri dati | Generalità, domicilio e recapiti, resi noti ai condòmini |
| Redigere il rendiconto | Conto economico, stato patrimoniale e nota sintetica esplicativa |
Nessuna di queste voci è discrezionale. Un amministratore può organizzarsi come preferisce, ma non può decidere di non farle.
I quattro registri obbligatori#
È la parte che più spesso viene trascurata, e la più facile da verificare.
- Registro di anagrafe condominiale — chi possiede e chi occupa ogni unità, con i dati catastali e le informazioni sulla sicurezza delle parti comuni. Cosa deve contenere e come si compila è spiegato nella guida al registro di anagrafe.
- Registro dei verbali delle assemblee — dove ogni verbale viene trascritto, comprese le assemblee andate deserte.
- Registro di nomina e revoca degli amministratori — la storia degli incarichi, con le date.
- Registro di contabilità — i movimenti in ordine cronologico.
Chiedere di consultarli è un diritto, non una provocazione. Se la risposta è un rinvio generico, hai già un'informazione sulla gestione.
Il conto corrente intestato al condominio#
Le somme del condominio devono transitare su un conto corrente bancario o postale intestato al condominio. Non sul conto personale dell'amministratore, non su un conto unico condiviso con altri stabili che gestisce.
La ragione è semplice: separare i patrimoni. Finché i soldi del tuo palazzo stanno su un conto dedicato, sono tracciabili e riconoscibili. Ogni condòmino può chiedere di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione di quel conto — e se questa richiesta viene respinta, il problema non è la richiesta.
Il rendiconto annuale#
Il rendiconto non è un foglio con i totali: comprende un conto economico, uno stato patrimoniale e una nota sintetica esplicativa che spiega la gestione. Deve permettere di capire dove sono i soldi, chi è in regola e chi no, cosa è stato speso e per cosa.
L'amministratore lo redige e convoca l'assemblea per approvarlo. Come si legge riga per riga è nella guida al bilancio condominiale, e la logica generale delle voci nella guida alle spese condominiali.
Trasparenza e reperibilità#
Due obblighi che sembrano minori e invece determinano la vita quotidiana del condominio:
- comunicare i propri dati — generalità, domicilio, recapiti, così che i condòmini sappiano a chi rivolgersi;
- indicare dove e in quali orari si può prendere visione dei documenti ed estrarne copia.
Insieme rendono la trasparenza un processo, non una concessione caso per caso. Un amministratore che non risponde per settimane non sta solo dando un cattivo servizio: sta ostacolando l'esercizio di diritti previsti dalla legge. Cosa fare in concreto è nella guida su quando l'amministratore non risponde.
Cosa NON è obbligato a fare#
Per equilibrio, vale la pena dirlo. L'amministratore non deve:
- decidere al posto dell'assemblea su spese e lavori che le competono;
- anticipare di tasca propria le somme che i condòmini non versano;
- arbitrare i litigi tra vicini su questioni che non riguardano le parti comuni;
- essere reperibile 24 ore su 24, salvo quanto pattuito nel contratto per le urgenze;
- inserire qualsiasi punto all'ordine del giorno su semplice richiesta di un singolo — le regole per farlo valere sono nella guida all'ordine del giorno.
Distinguere le due liste evita metà dei conflitti: molte lamentele riguardano cose che non sono obblighi, mentre obblighi veri passano inosservati.
Se gli obblighi non vengono rispettati#
Il percorso è graduale e conviene seguirlo nell'ordine.
- Richiesta scritta. PEC o raccomandata, non un messaggio: indica l'inadempimento e dai un termine.
- Messa in mora. Formale, con l'elenco puntuale di cosa manca e il richiamo alle norme violate. Serve anche a costruire la prova, se poi si arriva davanti a un giudice.
- Revoca assembleare. L'assemblea può revocarlo in qualsiasi momento, senza dover dimostrare irregolarità: basta convocare e votare. I passaggi sono nella guida alla revoca dell'amministratore.
- Revoca giudiziale. Nei casi gravi — mancata convocazione dell'assemblea, irregolarità nella gestione dei conti, mancata comunicazione di iniziative giudiziarie — ciascun condòmino può rivolgersi all'autorità giudiziaria.
Alla cessazione dell'incarico resta un ultimo obbligo, che è quello su cui si arenano più passaggi di consegne: restituire tutta la documentazione del condominio. Registri, contabilità, contratti, pratiche aperte. Non è un favore all'amministratore entrante.
Come lavoriamo noi#
Con Livia gli obblighi di legge sono il punto di partenza, non il traguardo: registri aggiornati e consultabili, conto corrente dedicato, rendiconto leggibile senza dover chiedere spiegazioni, recapiti che funzionano davvero. La differenza tra un amministratore che rispetta i minimi e uno che lavora bene si vede soprattutto nei tempi di risposta. Se nel tuo condominio a Milano gli obblighi di base non sono rispettati, guarda come lavoriamo da amministratore di condominio a Milano o chiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Quali sono i principali obblighi dell'amministratore di condominio?
Eseguire le delibere dell'assemblea e curare l'osservanza del regolamento; convocare l'assemblea annuale per l'approvazione del rendiconto; riscuotere i contributi ed erogare le spese; tenere i registri obbligatori (anagrafe, verbali, nomine e revoche, contabilità); usare un conto corrente intestato al condominio; compiere gli atti conservativi urgenti sulle parti comuni; comunicare i propri dati e rendere consultabile la documentazione.
L'amministratore deve avere un conto corrente intestato al condominio?
Sì. Le somme del condominio devono transitare su un conto corrente bancario o postale intestato al condominio, distinto dal patrimonio dell'amministratore e da quello di altri condomìni che gestisce. Ogni condòmino può chiedere di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione di quel conto. È una delle garanzie più concrete contro la confusione di patrimoni.
Cosa posso fare se l'amministratore non rispetta i suoi obblighi?
Il percorso è graduale: prima una richiesta scritta con PEC o raccomandata che indichi l'inadempimento e un termine; poi la messa in mora. Se non basta, l'assemblea può revocarlo in qualsiasi momento. Nei casi gravi — come la mancata convocazione dell'assemblea o irregolarità nella gestione dei conti — la revoca può essere chiesta anche all'autorità giudiziaria da ciascun condòmino.
L'amministratore è obbligato a rispondere alle mie email?
Non esiste una norma che fissi un tempo di risposta a ogni messaggio, ma esistono obblighi precisi che rendono il silenzio prolungato un problema: comunicare i propri recapiti, indicare dove e quando consultare i documenti, e rendere disponibile la documentazione a chi la chiede. Un amministratore irreperibile sta rendendo impossibile l'esercizio di diritti che la legge riconosce ai condòmini.
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