Hai firmato il contratto. Da quel momento parte un orologio: trenta giorni per registrarlo.
C'è poi un secondo passaggio, quello che salta quasi sempre. Una volta registrato, il contratto va comunicato all'amministratore. Senza quella comunicazione il condominio continua a parlare con la persona sbagliata per tutto l'anno.
Quadro aggiornato a ottobre 2026. Importi minimi, modelli e canali telematici vengono aggiornati periodicamente dall'Agenzia delle Entrate: vanno verificati prima di pagare.
Chi deve registrare, ed entro quando#
Il termine è di 30 giorni dalla data di stipula, oppure dalla data di decorrenza se è anteriore alla firma.
L'adempimento è formalmente in capo al locatore, ma l'obbligo è solidale: se il contratto non viene registrato, l'Agenzia può rivolgersi a entrambe le parti. È la ragione per cui conviene anche all'inquilino verificare che la registrazione sia avvenuta davvero.
Un'eccezione ricorrente: i contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno fra le stesse parti non vanno registrati in termine fisso.
Come si registra#
Tre strade, in ordine di diffusione:
- Online con il modello RLI web, nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate, accedendo con SPID, CIE o CNS.
- Con il software RLI, quando serve allegare il testo del contratto o gestire più posizioni.
- In ufficio, presentando il modello RLI compilato.
La via telematica è obbligatoria per chi possiede almeno dieci immobili e per gli intermediari abilitati. Per tutti gli altri resta una scelta.
Servono il testo del contratto firmato, i dati identificativi delle parti e i dati catastali dell'immobile. Se i dati catastali non sono aggiornati la registrazione si blocca, ed è spesso il momento in cui si scopre che l'intestazione al Catasto è rimasta a un precedente proprietario: come si sistema è spiegato nella guida sulla voltura catastale.
Quanto costa#
Per una locazione a uso abitativo l'imposta di registro è il 2% del canone annuo, con un importo minimo fissato dalla legge. Si aggiunge l'imposta di bollo sulle copie.
Due elementi cambiano il conto finale:
- L'imposta di registro si divide a metà fra locatore e conduttore, salvo diverso accordo. È una regola di legge, non una prassi negoziabile a parole.
- Con la cedolare secca non si paga né imposta di registro né bollo per tutta la durata dell'opzione. Il confronto completo, compreso ciò a cui si rinuncia scegliendola, è nella guida sulla cedolare secca.
Gli importi minimi e quelli di bollo vengono aggiornati nel tempo: verificali sul sito dell'Agenzia prima di versare, non su un articolo.
| Adempimento | Termine | A carico di |
|---|---|---|
| Registrazione del contratto | 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza | Locatore (obbligo solidale) |
| Imposta di registro | Contestuale alla registrazione | Metà locatore, metà conduttore |
| Imposta di bollo | Contestuale alla registrazione | Secondo accordo, in genere diviso |
| Rinnovo annuale dell'imposta | Entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità | Chi non ha optato per la cedolare |
| Comunicazione all'amministratore | Subito dopo la registrazione | Proprietario |
Se il contratto non viene registrato#
Qui la conseguenza è più pesante di una sanzione.
Un contratto di locazione non registrato è nullo. Non è un contratto irregolare da sanare con una multa: per la legge non produce effetti. Il canone diventa difficile da pretendere, un'azione per morosità parte in salita, e la posizione del locatore si indebolisce proprio nel momento in cui gli servirebbe solida.
Alla nullità si aggiungono le sanzioni per omessa registrazione, riducibili con il ravvedimento operoso: la riduzione dipende da quanto tempo è trascorso, quindi prima ci si muove meno si paga. Gli importi vanno calcolati sul caso concreto, non stimati a memoria.
Il passaggio che riguarda il condominio#
Questa è la parte che manca quasi ovunque, e che poi genera telefonate all'amministratore.
Registrato il contratto, il proprietario deve comunicare i dati di chi occupa l'appartamento. Il registro di anagrafe condominiale previsto dall'art. 1130 n. 6 del Codice civile raccoglie i dati dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, e l'inquilino rientra fra questi. Come funziona il registro, e cosa succede se nessuno comunica nulla, è nella guida dedicata al registro di anagrafe condominiale.
Tre conseguenze concrete:
- Le convocazioni restano al proprietario, che continua a essere il condomino. Ma se l'inquilino non è segnalato, davanti a una perdita notturna nessuno sa chi chiamare al secondo piano.
- Le spese si dividono fra proprietario e inquilino secondo criteri precisi, non secondo abitudine. Il quadro completo è in spese condominiali: inquilino o proprietario, mentre la TARI segue regole sue, spiegate in chi paga la TARI.
- In assemblea l'inquilino vota al posto del proprietario sulle delibere relative al riscaldamento e al condizionamento d'aria. Su tutto il resto il diritto di voto resta al proprietario.
Prima di registrare, controlla sei cose#
- Che la tipologia contrattuale sia quella giusta: ordinario, a canone concordato o transitorio hanno durate, vincoli e benefici diversi.
- Che i dati catastali corrispondano a una visura aggiornata.
- Che l'attestato di prestazione energetica sia allegato e richiamato in contratto: vedi classe energetica.
- Che il deposito cauzionale sia indicato con importo e modalità di restituzione: vedi deposito cauzionale.
- Che l'eventuale opzione per la cedolare secca sia esercitata nel modello, non solo pattuita a voce.
- Che, subito dopo, i dati dell'inquilino arrivino all'amministratore.
L'ultimo punto costa due minuti e previene buona parte dei disguidi del primo anno.
Il punto pratico#
La registrazione è un adempimento semplice con una conseguenza seria se salta: senza registrazione il contratto è nullo, e la nullità penalizza più chi affitta che chi abita.
Il resto è ordinaria amministrazione: trenta giorni, modello RLI, 2% diviso a metà oppure cedolare secca, e una comunicazione all'amministratore che quasi nessuno fa.
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Fonti normative
Domande frequenti
Entro quanto va registrato un contratto di locazione?
Entro 30 giorni dalla data di stipula, oppure dalla data di decorrenza se questa è anteriore alla firma. Il termine è lo stesso sia che la registrazione avvenga online sia che avvenga in ufficio.
Chi deve registrare il contratto, il proprietario o l'inquilino?
L'adempimento è in capo al locatore, ma l'obbligo è solidale: l'Agenzia delle Entrate può rivolgersi a entrambe le parti. All'inquilino conviene verificare che la registrazione sia stata fatta, non darla per scontata.
Quanto costa registrare un contratto di affitto?
Per le locazioni a uso abitativo l'imposta di registro è il 2% del canone annuo, con un importo minimo fissato dalla legge, più l'imposta di bollo. Con l'opzione per la cedolare secca non si pagano né registro né bollo.
L'imposta di registro chi la paga?
Si divide a metà fra locatore e conduttore, salvo diverso accordo fra le parti. È una regola di legge, non una consuetudine di mercato.
Cosa succede se il contratto non viene registrato?
Il contratto è nullo, quindi non produce effetti: il canone diventa difficile da pretendere e la posizione del locatore si indebolisce. Alle conseguenze civilistiche si aggiungono le sanzioni per omessa registrazione, riducibili con il ravvedimento operoso.
Dopo la registrazione devo comunicare qualcosa all'amministratore?
Sì. I dati di chi occupa l'appartamento vanno comunicati per il registro di anagrafe condominiale. Senza quella comunicazione il condominio non sa chi contattare e le spese rischiano di essere imputate alla persona sbagliata.
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