Il soffitto della camera da letto si crepa. Il pavimento del piano di sopra cede leggermente. Va rifatto il solaio, e comincia la discussione: è una spesa di tutto il condominio? Solo di chi sta sopra? Solo di chi sta sotto?
Nessuna delle tre. Il Codice civile ha una regola dedicata, e riguarda due sole persone.
La regola dell'art. 1125#
L'art. 1125 c.c. dispone che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Tradotto in una tabella:
| Elemento | Chi paga |
|---|---|
| Struttura del solaio (travi, soletta, cordoli) | Metà ciascuno, piano di sopra e piano di sotto |
| Copertura del pavimento (piastrelle, parquet, massetto di posa) | Solo il piano superiore |
| Intonaco, tinta e decorazione del soffitto | Solo il piano inferiore |
La logica è semplice: la struttura serve a entrambi, perché è insieme il pavimento dell'uno e il soffitto dell'altro. Le finiture invece servono a uno solo, e le paga chi le vede.
Due proprietari, non tutto il condominio#
È l'equivoco più frequente in assemblea.
Il solaio tra due appartamenti non è una parte comune di tutto l'edificio. L'art. 1117 elenca tra le parti comuni le strutture che servono l'intero fabbricato: muri maestri, tetto, scale, cortili. Il solaio interposto tra due unità serve quelle due unità, e su di esse grava la spesa.
Conseguenze pratiche:
- La spesa non entra nel riparto millesimale generale. Gli altri condòmini non contribuiscono.
- Non serve, di regola, una delibera assembleare: non c'è una parte comune da amministrare. Sono i due proprietari a decidere e a pagare.
- L'amministratore può facilitare la cosa, ma non può iscrivere quella spesa nel bilancio comune come se fosse di tutti. Sui criteri generali di riparto, vedi la guida sulla ripartizione delle spese condominiali.
C'è un'eccezione da tenere presente: quando il solaio separa un appartamento da una parte comune (un sottotetto comune, un androne, un locale del condominio), allora da un lato del solaio c'è il condominio, e la sua metà segue le regole condominiali. La mappa delle parti comuni è nella guida su quali sono le parti comuni.
Manutenzione non è danno#
Questa distinzione salva molte trattative, perché le due situazioni si assomigliano ma portano a conti opposti.
L'art. 1125 riparte le spese, cioè il costo di tenere in efficienza e di ricostruire il solaio. Si applica quando il solaio si degrada per il tempo, per l'uso, per vetustà.
Il danno è un'altra cosa. Se il soffitto si macchia perché al piano di sopra perde uno scarico o una lavatrice, non siamo davanti a una spesa di manutenzione da dividere a metà: siamo davanti a un danno, e risponde chi lo ha causato. Il percorso è quello descritto nella guida sulla lettera per danni da infiltrazioni dal piano superiore, e quando la perdita non si vede vale quanto spiegato sulla perdita occulta.
La domanda che separa i due casi è una sola: il solaio è degradato, o è stato danneggiato da qualcosa? Nel primo caso si applica l'art. 1125, nel secondo le regole sul risarcimento.
Attenzione anche al caso in cui la macchia non venga da una perdita ma da condensa o risalita: allora si torna in un terreno diverso ancora, trattato nelle guide su muffa in condominio e umidità di risalita.
Cosa rientra nella "copertura del pavimento"#
È il punto su cui si litiga di più, perché la norma usa un'espressione stretta.
A carico del piano superiore c'è la copertura: il rivestimento calpestabile e ciò che serve a posarlo. Le piastrelle, il parquet, il massetto di allettamento. Non la struttura sottostante, che resta a metà.
Il confine può non essere ovvio in un intervento reale, dove si demolisce fino alla soletta e si ricostruisce tutto. Da qui una regola operativa che vale più di molte discussioni: fatevi fare un computo separato per voci, non un preventivo a corpo. Struttura da una parte, pavimento dall'altra, intonaco e tinteggiatura dalla terza. Senza quella separazione l'art. 1125 non è applicabile a un totale unico, e la lite è garantita.
Se i lavori toccano le strutture#
Un intervento sul solaio può passare da manutenzione a intervento strutturale, e allora cambia il quadro.
Quando si incide sulle strutture portanti dell'edificio, entrano in gioco i profili tecnici e autorizzativi che il Codice civile non regola, e le opere possono ricadere nell'ambito dell'art. 1122 c.c., che vieta al singolo di eseguire nella propria unità opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato. In quel caso l'amministratore va informato, e il tema torna in assemblea.
Se il degrado del solaio mette a rischio la sicurezza, si entra nel campo dei lavori urgenti, dove l'amministratore ha poteri propri ma deve riferirne subito.
Come impostare la spesa senza litigare#
- Fai accertare la causa del degrado da un tecnico: vetustà o danno. Determina quale regola si applica.
- Chiedi un computo per voci separate: struttura, pavimento, soffitto.
- Applica l'art. 1125: struttura a metà, pavimento a chi sta sopra, intonaco e tinta a chi sta sotto.
- Metti l'accordo per iscritto, anche in forma semplice, con il riparto e i tempi.
- Coinvolgi l'amministratore se il solaio confina con una parte comune o se l'intervento tocca le strutture.
- Verifica le coperture assicurative: il caso può rientrare nella polizza del fabbricato, come spiegato nella guida sull'assicurazione del condominio.
Il punto pratico#
L'art. 1125 è una delle poche norme del Codice che risolve una questione di spesa con precisione: metà e metà per ciò che sta in mezzo, e le finiture a chi le usa. Il problema non è quasi mai la regola, è il preventivo unico che impedisce di applicarla.
E prima di dividere qualsiasi importo, va stabilito se si sta parlando di manutenzione o di danno: sono due strade diverse, e imboccare quella sbagliata costa a chi non doveva pagare.
Se nel tuo palazzo una spesa come questa è ferma da mesi perché nessuno sa a chi tocca, guarda come lavora Livia sull'amministrazione condominiale a Milano oppure richiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Cosa dice l'art. 1125 del Codice civile?
Che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani sovrastanti l'uno all'altro, con la copertura del pavimento a carico di chi sta sopra e l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto a carico di chi sta sotto.
Il solaio è una parte comune di tutto il condominio?
No. Il solaio tra due appartamenti riguarda solo quei due proprietari: la spesa non entra nel riparto millesimale generale e non la sostengono gli altri condòmini.
Chi paga se il soffitto si macchia per una perdita del piano di sopra?
L'art. 1125 riparte le spese di manutenzione e ricostruzione, non i danni. Se la macchia deriva da una perdita dell'impianto del piano superiore, si è nel campo del risarcimento e risponde chi ha causato il danno.
Chi paga la tinteggiatura del soffitto?
Il proprietario del piano inferiore, per intero. La norma gli attribuisce l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto, che sono le finiture rivolte verso casa sua.
E se il solaio è sopra un negozio o una cantina?
La regola guarda ai due piani sovrastanti l'uno all'altro, qualunque sia la destinazione delle unità. Cambia il discorso solo quando sotto o sopra c'è una parte comune, perché allora entra in gioco il riparto condominiale.
Serve una delibera dell'assemblea?
Di norma no, perché non si tratta di una parte comune a tutti: l'intervento riguarda i due proprietari interessati. L'assemblea entra in gioco quando il solaio confina con una parte comune o quando i lavori toccano le strutture dell'edificio.
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