Il vano scala è la parte comune che tutti attraversano ogni giorno e che quasi nessuno guarda, finché non compare una scarpiera sul pianerottolo, la ditta delle pulizie salta due settimane o qualcuno scivola su un gradino bagnato.
Tre problemi diversi, tre norme diverse, e conviene tenerle distinte.
Le scale sono parte comune#
L'art. 1117 c.c. include le scale tra le parti comuni dell'edificio, salvo che risulti il contrario dal titolo. Con esse sono comuni i pianerottoli, che del vano scala fanno parte integrante.
Come sempre, la clausola "salvo che risulti il contrario dal titolo" va verificata prima di ogni ragionamento: in edifici con più corpi di fabbrica o con scale che servono solo una porzione, la titolarità può essere diversa. Le eccezioni sono spiegate nella guida su quali sono le parti comuni.
Essere parte comune significa, anche qui, due cose insieme: nessuno ne dispone da solo, e tutti hanno diritto di usarla.
Cosa si può lasciare sul pianerottolo#
La domanda che genera più tensione, e la risposta sta nell'art. 1102: ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.
La destinazione del vano scala è il transito e l'accesso alle unità. Da qui la griglia:
| Oggetto | Criterio |
|---|---|
| Zerbino davanti alla porta | Di norma ammesso: non altera destinazione né passaggio |
| Pianta o vaso in un angolo ampio | Ammesso se non riduce il passaggio né lede il decoro |
| Scarpiera, mobiletto, bicicletta | Occupazione stabile che restringe il transito: di norma no |
| Sacchi dei rifiuti fuori dalla porta | Altera la destinazione e crea un problema igienico |
Il criterio completo, con la distinzione tra modifica consentita e innovazione, è nella guida sull'uso della cosa comune. Le stesse regole si applicano all'androne e al cortile.
Un limite ulteriore che vale anche quando il passaggio resta libero: nell'uso delle cose comuni non si possono eseguire opere lesive del decoro dello stabile, il che riguarda targhe, cablaggi a vista e verniciature. Il tema è nella guida sul decoro architettonico.
Il vincolo che viene prima di tutto: l'esodo#
C'è una ragione per cui la scarpiera sul pianerottolo non è solo una questione di galateo condominiale.
Il vano scala è, in quasi tutti gli edifici, la via di esodo. Ingombrarlo incide sulla sicurezza antincendio, materia su cui il condominio ha obblighi propri e non derogabili dal buon vicinato. Per gli edifici di civile abitazione sopra determinate altezze esiste un sistema di gestione della sicurezza antincendio: il quadro è nella guida sul certificato di prevenzione incendi in condominio.
In pratica: un pianerottolo con il passaggio libero ridotto a poche decine di centimetri resta un problema anche se nessuno protesta.
Chi paga: la regola dell'art. 1124#
Le scale hanno un criterio di riparto proprio, diverso da quello generale dei millesimi.
L'art. 1124 c.c. stabilisce che scale e ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono, e che la spesa si ripartisce per metà in ragione del valore delle singole unità e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
La logica è intuitiva: chi abita più in alto usa più scala, e paga di più la componente legata all'altezza. Il meccanismo, con gli esempi numerici e il caso del piano terra, è sviluppato nella guida su chi paga l'ascensore in condominio, che si occupa dello stesso articolo.
La stessa regola copre le spese ricorrenti del vano scala, dalla pulizia all'illuminazione. Se il fabbricato ha più scale, vale il principio dei beni destinati a servire una parte dell'edificio: ciascuna scala pesa su chi ne trae utilità, come per i portoni multipli descritti nella guida sul portone del condominio.
Sicurezza: dove il condominio rischia davvero#
Le cadute sulle scale sono la fonte più frequente di richieste di risarcimento contro un condominio.
Il riferimento è l'art. 2051 c.c.: ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. È una responsabilità di tipo oggettivo: basta il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, senza che rilevi la condotta del custode.
Tradotto in adempimenti concreti che l'amministratore dovrebbe poter dimostrare:
- illuminazione funzionante su tutte le rampe, con lampade sostituite e non "in lista d'attesa";
- gradini integri, senza dislivelli o rivestimenti staccati;
- corrimano presente e ben fissato;
- segnalazione durante le pulizie e i lavori, perché il pavimento bagnato non segnalato è il caso da manuale;
- verbali e fatture degli interventi, che sono la prova della manutenzione.
Il tema della responsabilità per le cadute è trattato in dettaglio nella guida sulla caduta dalle scale in condominio.
Pulizia: appalto o fai da te#
Sulla pulizia le assemblee scelgono di solito tra ditta esterna e turni tra condòmini. Entrambe sono legittime, ma non equivalenti.
Con la ditta, il condominio è committente: valgono gli obblighi in materia di contratti e, per gli aspetti fiscali, la ritenuta sui corrispettivi che il condominio opera come sostituto d'imposta. Il quadro è nella guida su quando l'amministratore è obbligatorio, che tratta anche gli adempimenti fiscali del condominio.
Con i turni, il risparmio è reale ma la responsabilità resta del condominio: se qualcuno scivola su un pavimento appena lavato e non segnalato, la posizione di custode non cambia perché a lavare era un condòmino.
Come si mette ordine#
- Misura il passaggio libero, con e senza gli oggetti contestati. È una questione di centimetri.
- Verifica illuminazione e corrimano su tutte le rampe, e mettilo a verbale.
- Delibera una regola generale, uguale per tutti: una regola ad personam viene impugnata e cade.
- Metti il punto all'ordine del giorno in modo specifico, non tra le varie ed eventuali: vedi la guida sull'ordine del giorno.
- Controlla il regolamento, che può porre limiti più stringenti del Codice: vedi la guida sul regolamento di condominio.
Il punto pratico#
Il vano scala concentra tre questioni che si somigliano ma non coincidono: l'uso (chi può lasciarci cosa), la spesa (art. 1124, non i soli millesimi) e la sicurezza (custodia ex art. 2051).
La prima si risolve in assemblea, la seconda con un riparto fatto bene, la terza con una manutenzione documentata. È la terza quella che, se trascurata, costa di più.
Se nel tuo palazzo le scale sono buie, ingombre o pulite quando capita, guarda come lavora Livia sull'amministrazione condominiale a Milano oppure richiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Le scale sono parte comune?
Sì. L'art. 1117 del Codice civile include le scale tra le parti comuni dell'edificio, salvo che risulti il contrario dal titolo. Con esse sono comuni i pianerottoli, che ne costituiscono parte integrante.
Si possono lasciare oggetti sul pianerottolo?
Vale il criterio dell'art. 1102: non alterare la destinazione del bene e non impedire agli altri il pari uso. Uno zerbino davanti alla porta è normale; scarpiere, biciclette o mobili che restringono il passaggio no, perché il pianerottolo serve al transito e all'esodo.
Chi paga la pulizia delle scale?
È una spesa comune che segue il criterio dell'art. 1124: metà in ragione del valore delle singole unità e metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Chi sta più in alto contribuisce di più alla parte legata all'altezza.
Il condominio risponde se qualcuno cade sulle scale?
Può risponderne come custode delle parti comuni ai sensi dell'art. 2051 c.c., salvo il caso fortuito. È il motivo per cui illuminazione, antiscivolo, corrimano e segnalazione dei lavori in corso non sono dettagli ma adempimenti.
Chi non usa le scale deve pagarle lo stesso?
L'art. 1124 pone la spesa a carico dei proprietari delle unità a cui le scale servono. Il proprietario del piano terra con accesso indipendente può quindi trovarsi in una posizione diversa, ma la valutazione dipende dalla configurazione concreta dell'edificio e dal titolo.
Scopri se Livia fa per il tuo condominio
Raccontaci il tuo edificio: capiamo insieme se Livia può portare risposte più rapide, spese più leggibili e fornitori controllati.
Scopri se Livia fa per il tuo condominio →Ricevi aggiornamenti da Livia
Guide pratiche sul condominio e novità utili per proprietari e consiglieri. Niente spam, solo cose che servono.
