Vuoi mettere i pannelli solari sulla tua porzione di tetto, o una parabola che serve solo casa tua. In assemblea qualcuno risponde che "serve l'autorizzazione", e la pratica si ferma lì.
Quasi sempre è la risposta sbagliata. Per gli impianti al servizio di una singola unità il Codice civile ha una norma dedicata, e quella norma toglie all'assemblea il potere di dire di no.
Cosa dice l'art. 1122-bis#
È stato introdotto dalla riforma del 2012 e disciplina gli impianti non centralizzati, cioè quelli che servono un solo appartamento. Ha quattro commi e conviene leggerli separatamente.
Comma 1, ricezione radiotelevisiva. Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze, sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio.
Comma 2, fonti rinnovabili. È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.
Quel "è consentita" è il cuore della norma: il legislatore non rimette la scelta all'assemblea, la autorizza in partenza.
Comma 4. L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e l'esecuzione delle opere. E non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.
L'assemblea non autorizza: conforma#
È il punto che ribalta la discussione, e vale la pena essere espliciti.
L'installazione di impianti destinati al servizio delle singole unità non può in nessun caso essere condizionata a un'autorizzazione assembleare. L'assemblea non può, a colpi di maggioranza, deliberare il divieto per il singolo condòmino di procedere all'installazione.
L'assemblea recupera un ruolo solo quando l'intervento richiede modificazioni delle parti comuni. In quel caso può intervenire sul come e in parte sul dove, ma non sul se.
Il comma 3: comunicazione e poteri dell'assemblea#
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
A quel punto l'assemblea può, con la maggioranza dell'art. 1136 comma 5, cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio:
- prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione;
- imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico;
- ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, a richiesta degli interessati, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento o comunque in atto;
- subordinare l'esecuzione alla prestazione di idonea garanzia per i danni eventuali.
Sul piano operativo, si ritiene che l'amministratore, ricevuta la comunicazione, abbia l'onere di convocare un'assemblea ad hoc, anche se l'art. 1122-bis non lo dice espressamente.
Individuale o condominiale: due norme, due maggioranze#
È la confusione più costosa, perché porta a deliberare con il quorum sbagliato.
| Impianto del singolo | Impianto condominiale | |
|---|---|---|
| Norma | Art. 1122-bis | Art. 1120 comma 2 |
| Serve autorizzazione? | No | Sì, delibera |
| Quorum | 2/3 del valore, solo per prescrizioni | Maggioranza intervenuti + 1/2 del valore |
Quindi: impianto a servizio del singolo, art. 1122-bis, nessuna autorizzazione ed eventuali prescrizioni ai due terzi. Impianto del condominio, art. 1120, delibera con metà del valore. Le maggioranze delle innovazioni sono nella guida sulle innovazioni in condominio, mentre l'impianto condominiale è trattato nella guida sul fotovoltaico in condominio.
I limiti che restano#
Il fatto che l'assemblea non possa vietare non significa che il singolo possa fare qualunque cosa.
Il decoro architettonico. Il comma 1 lo richiama espressamente, e resta il limite generale di ogni intervento visibile: vedi la guida sul decoro architettonico.
L'uso già in atto. L'installazione non deve risultare incompatibile con le diverse forme di utilizzo del lastrico "comunque in atto". In un caso la compatibilità è stata esclusa perché l'intervento occupava la gran parte della superficie disponibile.
Il pregiudizio va provato. L'opposizione del condominio o dei singoli richiede la prova di un pregiudizio concreto, non meramente ipotetico. Un'obiezione generica non regge.
Non si passa sulla proprietà altrui. È illegittima l'installazione di cavi d'antenna su proprietà esclusiva altrui in assenza di titolo o accordo: il cosiddetto diritto di antenna non consente di imporre a terzi il passaggio di cavi quando l'interessato può dotarsi di soluzioni alternative (Trib. Ragusa n. 589/2025).
Quando invece non servono modifiche alle parti comuni, l'impianto destinato alla singola unità può non richiedere alcun passaggio assembleare, ferma la tutela delle posizioni degli altri partecipanti (Cass. ord. n. 1337/2023).
Impianti già esistenti e casi analoghi#
Per gli impianti non centralizzati di ricezione già esistenti all'entrata in vigore della norma vale una regola transitoria diversa: l'art. 155-bis disp. att. c.c. prevede che l'assemblea adotti le necessarie prescrizioni per l'adeguamento con le maggioranze dell'art. 1136 commi 1, 2 e 3, quindi più basse di quelle del comma 5.
La norma è stata inoltre ritenuta estensibile in via analogica all'installazione di un'antenna di ricezione del segnale di telefonia mobile, con la conseguenza che non sarebbe necessario il previo consenso assembleare (Trib. Napoli 10 dicembre 2025, n. 11599). È un orientamento di merito recente: prima di contarci, conviene una valutazione sul caso concreto.
Cosa fare, in ordine#
Se vuoi installare:
- Verifica se l'impianto serve solo la tua unità: è il presupposto dell'art. 1122-bis.
- Stabilisci se servono modifiche alle parti comuni. Se no, la comunicazione non è dovuta ma resta prudente.
- Se sì, scrivi all'amministratore indicando contenuto specifico e modalità di esecuzione, non un'intenzione generica.
- Progetta l'intervento per recare il minor pregiudizio e preservare il decoro: è il criterio con cui verrà giudicato.
Se sei l'amministratore o un consigliere:
- Ricevuta la comunicazione, convoca l'assemblea e metti il punto all'ordine del giorno in modo specifico: vedi la guida sull'ordine del giorno.
- Porta in delibera prescrizioni, non divieti. Una delibera di divieto è destinata a cadere.
- Valuta se chiedere la garanzia per i danni, che è uno strumento previsto dalla norma e spesso dimenticato.
- Se più condòmini vogliono usare il lastrico, delibera la ripartizione dell'uso anziché scegliere il primo arrivato.
Il punto pratico#
Sugli impianti individuali l'assemblea può dire come e in parte dove, ma non se. È una delle poche materie in cui il singolo condòmino ha un diritto che la maggioranza non può comprimere.
Il che rende inutile la battaglia di principio, e utile invece la parte tecnica: dove si mette, come si fissa, chi risponde dei danni. È lì che l'assemblea ha voce, ed è lì che conviene arrivare preparati.
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Fonti normative
Domande frequenti
L'assemblea può vietare a un condomino di installare il suo impianto?
No. L'installazione di impianti destinati al servizio della singola unità non può essere condizionata da un'autorizzazione assembleare: l'assemblea non può deliberare un divieto. Può però prescrivere modalità alternative e cautele quando servono modifiche alle parti comuni.
Dove si può installare un impianto a fonti rinnovabili individuale?
L'art. 1122-bis comma 2 consente l'installazione sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato, per impianti destinati al servizio di singole unità del condominio.
Quando devo avvisare l'amministratore?
Quando si rendono necessarie modificazioni delle parti comuni. In quel caso l'interessato dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. Omettere la comunicazione espone a un contenzioso che può arrivare all'ordine di rimozione o di spostamento.
Che maggioranza serve all'assemblea per imporre prescrizioni?
Quella dell'art. 1136 comma 5: maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio. Con lo stesso quorum l'assemblea può subordinare l'esecuzione alla prestazione di idonea garanzia per i danni eventuali.
Che differenza c'è con l'impianto fotovoltaico condominiale?
Cambia la norma e la maggioranza. L'impianto al servizio della singola unità ricade nell'art. 1122-bis, senza autorizzazione e con eventuali prescrizioni ai due terzi. L'impianto condominiale è invece un'innovazione dell'art. 1120 comma 2, deliberata con la maggioranza degli intervenuti e metà del valore.
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