L'androne è lo spazio che tutti attraversano e nessuno considera. Poi qualcuno ci lascia la bicicletta, un altro ci mette uno scaffale per la posta, un terzo protesta, e improvvisamente diventa il punto più caldo dell'assemblea.
La regola che decide quasi tutte queste discussioni è una sola, e sta in due righe del Codice civile.
L'androne è parte comune#
L'art. 1117 c.c. elenca tra le parti comuni, salvo che risulti il contrario dal titolo, "i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili". L'androne rientra in questa famiglia: è lo spazio di accesso e di transito al servizio di tutte le unità.
Essere parte comune significa due cose insieme, e vanno tenute entrambe a mente:
- Nessuno ne è padrone, quindi nessuno può disporne come vuole.
- Tutti ne sono comproprietari, quindi ciascuno ha diritto di usarlo.
La seconda parte è quella che sorprende chi vorrebbe un androne completamente sgombro: il condòmino che ci appoggia la bicicletta non sta usando una cosa altrui, sta usando anche una cosa sua. Il problema non è se può usarlo, ma fino a dove.
Quali siano le parti comuni per legge, e come funzionano le eccezioni del titolo, è spiegato nella guida su quali sono le parti comuni.
La regola che decide tutto: l'art. 1102#
L'art. 1102 c.c. è breve e vale la pena leggerlo per intero, perché contiene tre regole distinte:
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
Tradotto in tre domande da porsi davanti a qualsiasi oggetto lasciato nell'androne:
- Altera la destinazione? L'androne serve al transito e all'accesso. Ciò che lo trasforma in deposito la altera.
- Impedisce agli altri il pari uso? Non basta che dia fastidio: deve comprimere l'uso altrui.
- Diventa un'estensione del proprio diritto in danno degli altri? Cioè un'occupazione stabile di uno spazio di tutti.
Se le tre risposte sono no, l'uso di norma è legittimo. Se anche una sola è sì, non lo è.
| Situazione | Criterio |
|---|---|
| Passeggino accostato al muro in un androne ampio | Di norma ammesso: transito libero, destinazione intatta |
| Più biciclette che restringono un andito stretto | Comprime il pari uso: di norma non ammesso |
| Armadio o scaffale fissato stabilmente | Occupazione stabile: altera destinazione e uso comune |
| Inglobamento di una porzione nell'unità privata | Non è uso della cosa comune: è appropriazione |
Sull'ultima riga vale una precisazione: l'ampliamento della propria unità mediante inglobamento di beni comuni non ricade nell'art. 1122, ma configura un uso esclusivo e un'alterazione della destinazione della cosa comune, illegittimo se privo del consenso di tutti.
Il secondo limite: il decoro#
Al criterio del pari uso se ne aggiunge un altro, che vale anche quando il transito resta libero.
I condòmini, nell'utilizzo delle cose comuni ai sensi dell'art. 1102, non possono eseguire opere lesive del decoro dello stabile (Cass. 22 luglio 2005, n. 15379). Vale per targhe, insegne, cablaggi a vista, verniciature, rivestimenti.
Il tema è sviluppato nella guida sul decoro architettonico, che spiega quando un'alterazione è davvero apprezzabile e quando invece la contestazione non regge.
Il vincolo che pochi considerano: le vie di esodo#
C'è un profilo che non nasce dal Codice civile e che in un contenzioso pesa più di ogni discussione estetica.
L'androne è, quasi sempre, parte del percorso di esodo dell'edificio. Ingombrarlo non è solo una questione di pari uso fra vicini: incide sulla sicurezza antincendio, ed è materia sulla quale il condominio ha obblighi propri. Per gli edifici di civile abitazione sopra una certa altezza esiste un vero e proprio sistema di gestione della sicurezza antincendio, spiegato nella guida sul certificato di prevenzione incendi in condominio.
In pratica: un androne con un passaggio libero ridotto a poche decine di centimetri è un problema anche quando tutti i condòmini sono d'accordo.
Chi paga#
Le spese di pulizia, illuminazione e manutenzione dell'androne sono spese comuni e si ripartiscono secondo l'art. 1123 c.c., cioè in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso criterio stabilito dal regolamento o da una convenzione.
Con più scale e androni distinti vale il principio dei beni destinati a servire una parte dell'edificio: le spese di ciascun androne restano a carico di chi ne trae utilità. È la stessa logica applicata ai portoni multipli, descritta nella guida sul portone del condominio, e più in generale nella guida sulla ripartizione delle spese condominiali.
Se l'androne è servito da un portierato, la voce di costo principale diventa un'altra: vedi portiere condominiale.
Cosa può fare il regolamento#
Il regolamento condominiale può disciplinare l'uso dell'androne in modo più stringente della legge, e nella pratica è lo strumento che risolve queste discussioni senza passare da un giudice.
Un regolamento contrattuale può arrivare a vietare insegne e targhe sui muri comuni o a subordinarle al consenso dell'amministratore (Cass. n. 9311/1993), e può derogare all'art. 1102. Un regolamento assembleare ha invece limiti maggiori: può dettare norme sull'uso delle cose comuni, ma non comprimere i diritti dei singoli sulla proprietà esclusiva.
La differenza tra i due tipi di regolamento, e cosa ciascuno può davvero imporre, è spiegata nella guida sulle regole del condominio.
Come si risolve, in pratica#
Le liti sull'androne si chiudono quasi sempre fuori dal tribunale, se qualcuno fa tre cose nell'ordine giusto:
- Misurare, non discutere. Larghezza del passaggio libero con e senza gli oggetti contestati. Il pari uso è una questione di centimetri, non di opinioni.
- Portare il punto in assemblea con un ordine del giorno specifico, non fra le varie ed eventuali: vedi la guida sull'ordine del giorno.
- Deliberare una regola generale, non un divieto ad personam. Una regola che vale per tutti regge; una che colpisce un condòmino soltanto viene impugnata e cade.
Se la delibera non arriva o viene contestata, la materia condominiale passa comunque dalla mediazione prima del giudizio.
Il punto pratico#
L'androne non è né uno spazio di nessuno né il corridoio di casa propria. È una cosa comune, e la misura di ciò che ci si può fare è sempre la stessa: non alterare la destinazione, non impedire agli altri il pari uso, non ledere il decoro.
Quando la discussione si accende, la domanda utile non è "chi ha diritto", perché il diritto ce l'hanno tutti. È "questo uso lascia agli altri lo stesso uso?".
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Fonti normative
Domande frequenti
L'androne è una parte comune?
Sì. L'art. 1117 del Codice civile include tra le parti comuni, salvo che risulti il contrario dal titolo, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici e i cortili. L'androne rientra in questa categoria come spazio di accesso e transito al servizio di tutte le unità.
Si possono lasciare biciclette o passeggini nell'androne?
Dipende da due condizioni dell'art. 1102 c.c.: non alterare la destinazione del bene e non impedire agli altri di farne uguale uso. Un passeggino accostato in un androne ampio è una cosa, tre biciclette che restringono il passaggio in un andito stretto è un'altra. Il regolamento può vietarlo espressamente.
Un condòmino può occupare stabilmente una parte dell'androne?
No. L'uso di uno non può diventare esclusivo a scapito degli altri: il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti. L'occupazione stabile di uno spazio comune altera la destinazione e sottrae agli altri il pari uso.
Chi paga la pulizia e la manutenzione dell'androne?
Tutti i condòmini, in proporzione ai millesimi, secondo l'art. 1123 c.c., salvo diverso criterio previsto dal regolamento. Se il fabbricato ha più scale con androni distinti, le spese di ciascuno restano a carico di chi ne trae utilità.
Si possono mettere targhe o insegne nell'androne?
Il regolamento contrattuale può vietare insegne e targhe sui muri comuni o subordinarle al consenso dell'amministratore. In mancanza, vale il limite generale: non alterare la destinazione, non impedire il pari uso e non ledere il decoro architettonico dell'edificio.
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