C'è una scadenza che riguarda quasi tutti i condomini con riscaldamento centralizzato e di cui in assemblea non si parla ancora: entro il 1° gennaio 2027 i sistemi che misurano i consumi devono poter essere letti da remoto.
Sono poco più di tre mesi. Se nel tuo palazzo qualcuno passa ancora casa per casa a leggere i ripartitori sui termosifoni, il tema ti riguarda.
Cosa dice la norma#
L'art. 9, comma 5-bis, del D.Lgs. 102/2014, inserito dal D.Lgs. 73/2020 in attuazione della disciplina europea sull'efficienza energetica, prevede che i contatori e i sistemi di contabilizzazione già installati siano dotati della funzione di lettura da remoto, o sostituiti con dispositivi che la abbiano, entro il 1° gennaio 2027.
L'obbligo riguarda gli strumenti usati per misurare i consumi di riscaldamento, raffrescamento e acqua calda sanitaria negli edifici condominiali e polifunzionali, quando il servizio è fornito da un impianto centralizzato oppure da una rete di teleriscaldamento o teleraffrescamento.
In pratica sono coinvolti:
- i ripartitori applicati ai radiatori, quando privi di lettura remota;
- i contatori e sotto-contatori di calore o di acqua calda sanitaria, alle stesse condizioni.
I dispositivi installati più di recente sono in genere già predisposti alla lettura da remoto: la scadenza colpisce soprattutto i parchi installati meno recentemente, che si leggono ancora fisicamente.
Le eccezioni, che esistono davvero#
Questo è il punto che la stampa generalista tende a saltare, e che invece cambia la decisione di molti condomini.
L'adeguamento non è dovuto quando l'intervento non risulta efficiente sotto il profilo dei costi. La norma sulla contabilizzazione è costruita sulle condizioni di fattibilità tecnica ed efficienza economica, e quelle condizioni continuano a valere.
Esiste inoltre una posizione di favore per chi, alla data di entrata in vigore delle modifiche del 2020, aveva già installato i sistemi previsti e ripartiva le spese secondo la norma tecnica di riferimento.
Due conseguenze pratiche:
- Non tutti i condomini devono spendere. Prima del preventivo serve una verifica tecnica sulla situazione concreta dell'edificio.
- La valutazione va documentata. Se il condominio conclude che l'adeguamento non è conveniente, quella conclusione deve stare in una relazione tecnica e in un verbale, non nella memoria dell'amministratore.
Quanto costa, e chi paga#
Il costo dipende dal numero di radiatori e dalla soluzione scelta: sostituzione dei soli ripartitori, oppure intervento più ampio sul sistema di contabilizzazione.
Le stime che circolano sul mercato parlano di poche decine di euro per dispositivo, cui si aggiunge la posa. Ma il dato che conta è un altro: il preventivo per il tuo edificio, calcolato per unità e sul totale, non una media nazionale.
Sul riparto, si tratta di una spesa relativa all'impianto comune di contabilizzazione: segue i criteri della ripartizione delle spese condominiali. Chi si è distaccato dall'impianto centralizzato resta tenuto alle spese di conservazione e messa a norma, come spiegato nelle guide sul distacco e sull'art. 1118.
Cosa succede se non ci si adegua#
Qui serve onestà, perché i titoli in circolazione sono più netti della norma.
Il D.Lgs. 102/2014 prevede sanzioni in materia di contabilizzazione, in particolare per la mancata installazione dei sistemi e per la ripartizione non conforme dei consumi. La loro applicazione automatica alla scadenza del 2027 sulla sola funzione di telelettura è però discussa, e non c'è oggi un orientamento consolidato che la dia per scontata.
Il rischio più concreto, e più immediato, è diverso: un sistema di misura non conforme espone il riparto a contestazioni da parte dei condòmini, con delibere di approvazione del consuntivo più fragili. Su cosa rende impugnabile una delibera, vedi la guida su delibera nulla o annullabile.
Tradotto: anche a voler ragionare solo in termini di rischio, il problema non è la multa. È il bilancio che non regge.
Cosa fare adesso#
La scadenza è vicina e gli installatori si concentreranno tutti nello stesso trimestre. L'ordine sensato è questo:
- Fai l'inventario: quanti dispositivi, di che anno, con o senza lettura remota. È una domanda da girare per iscritto all'amministratore.
- Chiedi una verifica tecnica su fattibilità e convenienza economica dell'adeguamento.
- Raccogli almeno due preventivi, distinguendo i dispositivi dalla posa.
- Porta il punto in assemblea con un ordine del giorno specifico e gli importi già noti, non tra le varie ed eventuali.
- Verbalizza la decisione e, se la scelta è di non adeguarsi, allega la relazione tecnica che lo motiva: vedi la guida sul verbale di assemblea.
- Coordina l'intervento con l'inizio stagione e con la manutenzione ordinaria, per non pagare due volte la stessa trasferta.
Sulle date di accensione e sulle regole della stagione, vedi la guida su quando si accende il riscaldamento.
Il punto pratico#
Non è una rivoluzione tecnologica: è un adeguamento di dispositivi che molti edifici hanno già. Ma è una scadenza fissa, e riguarda proprio i condomini con i sistemi meno recenti, cioè quelli che meno si aspettano una spesa.
Chi fa l'inventario a ottobre decide con calma e sceglie il preventivo. Chi ci arriva a dicembre prende quello che trova.
Se nel tuo palazzo nessuno sa nemmeno di che anno siano i ripartitori, guarda come lavora Livia sull'amministrazione condominiale a Milano oppure richiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Cosa prevede l'obbligo di telelettura?
L'art. 9 comma 5-bis del D.Lgs. 102/2014, inserito dal D.Lgs. 73/2020, prevede che entro il 1° gennaio 2027 contatori, sotto-contatori e sistemi di contabilizzazione già installati siano dotati della funzione di lettura da remoto, oppure sostituiti.
Quali condomini sono coinvolti?
Quelli con riscaldamento, raffrescamento o acqua calda sanitaria forniti da impianto centralizzato o da teleriscaldamento, i cui dispositivi non abbiano già la funzione di telelettura. I dispositivi installati più di recente sono in genere già predisposti.
Ci sono eccezioni?
Sì. L'adeguamento non è dovuto quando non risulta efficiente sotto il profilo dei costi, secondo le condizioni di fattibilità tecnica ed efficienza economica previste dalla norma. È una valutazione che va documentata, non dichiarata a voce.
Quanto costa adeguarsi?
Dipende dal numero di radiatori e dalla soluzione scelta. Le stime di mercato per la sostituzione di un ripartitore si collocano in genere fra le poche decine di euro a dispositivo, cui va aggiunta la posa. Il preventivo va chiesto per unità e per l'intero edificio.
Serve una delibera dell'assemblea?
Sì. È una spesa che riguarda l'impianto comune di contabilizzazione, quindi va deliberata e ripartita. Conviene portarla in assemblea con preventivi già raccolti, vista la scadenza.
Cosa succede a chi non si adegua?
Il quadro sanzionatorio è discusso: il D.Lgs. 102/2014 prevede sanzioni per la mancata installazione dei sistemi di contabilizzazione e per la ripartizione non conforme, ma la loro applicazione automatica a questa scadenza non è pacifica. Il rischio concreto resta quello di contestazioni sul riparto.
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