La lista dei documenti per vendere casa gira in rete come un elenco unico, e questo è il motivo per cui quasi sempre ne manca uno.
I fascicoli sono in realtà quattro, rispondono a logiche diverse, e li detengono soggetti diversi. Uno di questi soggetti è l'amministratore del condominio, ed è quello che risponde con i tempi meno prevedibili.
Quadro aggiornato a ottobre 2026. La lista va sempre tarata sul caso concreto con il notaio incaricato, che è il soggetto che verifica.
I quattro fascicoli#
| Fascicolo | Cosa contiene | Chi lo detiene |
|---|---|---|
| Provenienza e titoli | Atto di acquisto, titoli edilizi, eventuali sanatorie | Proprietario, archivio comunale, notaio rogante |
| Catastale | Visura, planimetria depositata, dati identificativi | Agenzia delle Entrate, tecnico incaricato |
| Energetico | Attestato di prestazione energetica in corso di validità | Certificatore abilitato |
| Condominiale | Stato dei pagamenti, verbali, regolamento, millesimi, lavori deliberati | Amministratore |
A questi si affiancano le verifiche su ipoteche e vincoli, che il notaio esegue sui registri immobiliari e che conviene anticipare: vedi ipoteca.
Primo fascicolo: provenienza e titoli#
L'atto di provenienza è il documento con cui il venditore è diventato proprietario: rogito, donazione, denuncia di successione e relativa accettazione.
Accanto a questo servono i titoli edilizi. Non per collezionismo: perché da essi si ricostruisce lo stato legittimo dell'immobile, che è ciò che l'acquirente e la banca vogliono vedere. Dal 2024 la ricostruzione è più semplice, e in condominio vale la regola del non cumulo: il dettaglio è in stato legittimo.
Se emergono irregolarità, la partita cambia natura e va affrontata prima: vedi abuso edilizio.
Da tenere distinto dal titolo edilizio è il certificato di agibilità, che attesta altro e che negli edifici più antichi spesso non esiste affatto.
Secondo fascicolo: il catasto, e la trappola delle parole#
Qui c'è un adempimento che la legge impone a pena di nullità, e che conviene capire bene perché è circondato da allarmismo.
L'art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 richiede che gli atti sui fabbricati già esistenti contengano tre elementi:
- l'identificazione catastale dell'unità;
- il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
- la dichiarazione degli intestatari sulla conformità allo stato di fatto, sostituibile con l'attestazione di un tecnico abilitato.
Il terzo punto ha una portata più ampia di quanto il nome suggerisca: la dichiarazione riguarda la conformità sia della planimetria sia dei dati catastali, cioè anche categoria, classe, consistenza e rendita. Non basta dire che la piantina corrisponde.
E ora la parte che riduce l'ansia. La Cassazione qualifica quella nullità come formale e testuale: colpisce l'assenza della dichiarazione o dell'attestazione, non ogni discrepanza materiale fra la planimetria e lo stato dei luoghi. Se la dichiarazione c'è e la planimetria corrisponde alla realtà, l'atto regge.
Restano quindi due piani diversi, da non mescolare: la mancanza delle menzioni, che è un problema di validità dell'atto, e le difformità da aggiornare, che sono un problema tecnico da risolvere prima della stipula con una variazione catastale.
Un'ultima nota utile: queste prescrizioni riguardano i contratti traslativi. Il mancato inserimento nel preliminare non ne determina la nullità, il che non significa che sia una buona idea ometterle: vedi proposta di acquisto.
Terzo fascicolo: l'energetico#
L'attestato di prestazione energetica va predisposto prima e allegato nei casi previsti. In Lombardia la certificazione passa dal catasto energetico regionale e ha regole proprie, descritte in CENED e APE in Lombardia.
Se l'edificio ha fatto lavori che hanno migliorato la classe, è utile saperlo e documentarlo: vedi classe energetica.
Quarto fascicolo: il condominio#
È quello che il venditore controlla di meno e che fa saltare più rogiti.
La dichiarazione sullo stato dei pagamenti. L'amministratore la rilascia su richiesta del condòmino, e dice se ci sono arretrati e liti in corso. A cosa serve e da cosa non protegge è spiegato in liberatoria spese condominiali. La ragione per cui l'acquirente la pretende è la solidarietà biennale dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione, descritta in spese condominiali in caso di vendita.
I verbali delle ultime assemblee. Servono a vedere cosa è stato deliberato e cosa è solo in discussione: un intervento votato e non ancora eseguito arriverà, e il criterio di imputazione fra venditore e acquirente non è intuitivo. Vedi verbale di assemblea.
Regolamento e tabelle millesimali. Il primo può contenere limiti all'uso dell'immobile che interessano l'acquirente, e solo quello di natura contrattuale può farlo: vedi regolamento di condominio e, per gli usi diversi dall'abitazione, cambio di destinazione d'uso. Le seconde determinano quanto si pagherà: vedi tabelle millesimali.
La documentazione sugli interventi agevolati. È la voce nuova, e tocca il portafoglio del venditore più che quello dell'acquirente: se l'edificio ha concluso lavori con il Superbonus, la data di fine lavori può incidere sulla tassazione della vendita. Il meccanismo è in plusvalenza.
Chi chiede cosa, e quando#
L'ordine conta più della lista.
- Prima della proposta: visura ipotecaria, visura e planimetria catastale, titoli edilizi, situazione condominiale di massima.
- Alla proposta: trasformare in condizioni scritte le verifiche non ancora chiuse, invece di fidarsi.
- Fra proposta e rogito: APE, dichiarazione dell'amministratore, verbali, eventuali variazioni catastali.
- Al rogito: il notaio verifica menzioni e dichiarazioni.
Il punto 1 è quello che quasi nessuno rispetta, e il punto 2 è quello che salva chi non ha rispettato il punto 1. Se qualcosa emerge dopo, la discussione si sposta sulla caparra e su chi sia inadempiente.
La parte che dipende dal tuo amministratore#
Di tutta la lista, tre voci su quattro dipendono da te, dal tuo tecnico o da un ufficio pubblico con tempi prevedibili.
La quarta dipende da una persona che deve rispondere a una mail. Un amministratore che manda la situazione contabile e i verbali in due giorni fa guadagnare settimane; uno che non risponde sposta il rischio su chi ha già firmato.
È una delle ragioni meno citate per cui la qualità dell'amministrazione incide sul valore di un appartamento.
Il punto pratico#
I documenti per vendere casa non sono una lista: sono quattro fascicoli con logiche e custodi diversi.
Sul catastale, la regola è che la dichiarazione in atto è obbligatoria, ma la nullità colpisce la sua assenza, non ogni piccola discrepanza. Sull'urbanistico, serve lo stato legittimo, che dal 2024 è più semplice da ricostruire. Sul condominiale, serve chiedere presto.
E le due parole che somigliano di più, conformità catastale e regolarità urbanistica, sono le due che non vanno confuse: viaggiano su binari separati e si risolvono in modi diversi.
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Fonti normative
Domande frequenti
Quali documenti servono per vendere casa?
Si raggruppano in quattro fascicoli: l'atto di provenienza e i titoli edilizi, i dati catastali con la planimetria, l'attestato di prestazione energetica, e la documentazione condominiale. A questi si aggiungono le verifiche su ipoteche e vincoli.
Che cos'è la conformità catastale?
È la dichiarazione, resa in atto, che gli identificativi catastali e la planimetria depositata corrispondono allo stato di fatto. La legge la richiede a pena di nullità per gli atti sui fabbricati già esistenti.
Una piccola difformità rende nullo il rogito?
Non necessariamente. La Cassazione qualifica quella nullità come formale e testuale: colpisce l'assenza della dichiarazione o dell'attestazione, non ogni discrepanza materiale fra planimetria e stato dei luoghi.
Conformità catastale e regolarità urbanistica sono la stessa cosa?
No, e confonderle è l'errore più costoso. La prima ha finalità fiscali e di allineamento della pubblicità immobiliare; la seconda riguarda i titoli edilizi e si dimostra con lo stato legittimo.
Cosa devo chiedere all'amministratore?
La dichiarazione sullo stato dei pagamenti e sulle liti in corso, i verbali delle ultime assemblee, il regolamento con le tabelle millesimali, e la documentazione sugli interventi deliberati, comprese le date di fine lavori.
Quanto tempo prima conviene muoversi?
Prima della proposta di acquisto, non prima del rogito. I documenti condominiali e le eventuali regolarizzazioni richiedono settimane, e chi li scopre mancanti dopo la firma tratta da una posizione debole.
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