Due scale che non si parlano da anni. Una palazzina ristrutturata e l'altra ferma. Assemblee in cui metà dei presenti vota su spese che non la riguardano.
Quando un condominio è grande e disomogeneo, prima o poi qualcuno chiede se si possa dividerlo. La risposta è sì, a certe condizioni, e la norma che lo consente è poco conosciuta.
Il presupposto: parti con caratteristiche di edifici autonomi#
L'art. 61 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che, qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenente per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Tutto ruota intorno a quella espressione: caratteristiche di edifici autonomi. Non basta la volontà, nemmeno unanime: serve che le parti possano stare in piedi da sole.
In concreto la valutazione è tecnica e guarda a cose come:
- accessi indipendenti, con androni e scale proprie;
- strutture distinguibili, non un unico corpo inscindibile;
- impianti separabili o già separati;
- copertura propria di ciascuna parte.
È il primo accertamento da fare, e va fatto da un tecnico prima di qualunque discussione in assemblea. Se le parti non hanno autonomia, il percorso non si apre, per quanto la convivenza sia difficile.
Le maggioranze#
Qui la norma è precisa, e distingue due scenari.
Scioglimento senza opere. È deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio.
Scioglimento che richiede opere. L'art. 62 disp. att. stabilisce che, qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la diversa sistemazione dei locali o delle dipendenze tra i condòmini, lo scioglimento deve essere approvato con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136: maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore.
| Situazione | Maggioranza |
|---|---|
| Le parti sono già autonome, nessuna opera necessaria | Intervenuti + metà del valore (art. 1136 c. 2) |
| Servono opere per separare locali o dipendenze | Intervenuti + due terzi del valore (art. 1136 c. 5) |
| L'assemblea non delibera | Via giudiziaria, su domanda di un terzo dei comproprietari della parte |
Il funzionamento generale dei quorum, con la differenza tra costitutivo e deliberativo, è nella guida sulle maggioranze in assemblea.
Se l'assemblea dice di no#
È lo scenario più frequente, perché la parte che sta meglio raramente ha interesse a separarsi.
L'art. 61 prevede che lo scioglimento possa essere disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.
Due dettagli che cambiano il calcolo:
- il terzo si misura sui comproprietari della parte da separare, non sull'intero condominio. Una minoranza dell'edificio può quindi attivare il percorso;
- resta comunque necessario il presupposto dell'autonomia: il giudice verifica quello, non l'opportunità.
Prima della causa, per la materia condominiale, il passaggio in mediazione è quello previsto.
Cosa può restare in comune#
Un timore ricorrente è che dividersi obblighi a spartire tutto. Non è così.
L'art. 62 disp. att. prevede espressamente che la divisione si applichi anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del Codice: il viale d'accesso, l'impianto idrico, la centrale termica, il cortile.
Quello che ne risulta è una struttura a due livelli: ciascun condominio autonomo per le proprie parti, più i beni che restano comuni a tutti. La gestione di quei beni residui segue la logica descritta nelle guide sul supercondominio e sul condominio parziale.
Cosa cambia dopo#
Non è un atto simbolico: cambia l'amministrazione quotidiana.
- Due assemblee distinte, ciascuna competente sulle proprie parti comuni;
- due amministratori, o lo stesso con due incarichi separati, ciascuno con la soglia degli otto condòmini calcolata a sé: vedi quando è obbligatorio;
- nuove tabelle millesimali per ciascun condominio, perché quelle vecchie si riferivano all'edificio intero: vedi le tabelle millesimali;
- codici fiscali, conti correnti e registri separati, con gli adempimenti descritti nella guida sull'incarico dell'amministratore;
- spese finalmente allineate a chi ne trae utilità, secondo i criteri della ripartizione delle spese.
Sul piano pratico è quest'ultimo punto a motivare quasi tutte le richieste: smettere di votare e pagare su parti che non si usano. Vale però ricordare che il mancato uso, da solo, non esonera da nulla finché il condominio resta unito: vedi la guida sull'art. 1118.
Come procedere#
- Fai valutare l'autonomia delle parti da un tecnico. Senza questo, il resto non serve.
- Stabilisci cosa resterebbe in comune e come verrebbe gestito.
- Verifica se servono opere, perché determina la maggioranza applicabile.
- Porta il punto in assemblea con un ordine del giorno specifico: vedi l'ordine del giorno.
- Fai preparare le nuove tabelle per ciascuna parte.
- Se l'assemblea non delibera, verifica di raggiungere il terzo dei comproprietari della parte da separare.
Il punto pratico#
Lo scioglimento non è una via d'uscita dai conflitti: è uno strumento per gli edifici che sono già due cose diverse e continuano a essere amministrati come una sola.
Il presupposto tecnico viene prima di tutto il resto, e la maggioranza dipende da un dettaglio spesso trascurato, cioè se servano opere per separare. Chi parte dalla discussione in assemblea invece che dalla perizia perde un anno.
Se il tuo complesso è di fatto due edifici con un'unica gestione, guarda come lavora Livia sull'amministrazione condominiale a Milano oppure richiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Quando si può sciogliere un condominio?
Quando un edificio, o un gruppo di edifici appartenente per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, si può dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi. È il presupposto posto dall'art. 61 delle disposizioni di attuazione.
Che maggioranza serve?
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio.
Si può ottenere anche senza l'assemblea?
Sì. Lo scioglimento può essere disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari della parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.
Si possono lasciare alcune cose in comune?
Sì. La divisione è ammessa anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del Codice civile.
E se servono lavori per dividere?
Se la divisione non può attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrono opere per la diversa sistemazione dei locali o delle dipendenze, serve la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136: maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore.
Che differenza c'è con il supercondominio?
Lo scioglimento separa un condominio in condominii autonomi. Il supercondominio è invece la figura che lega più edifici già autonomi attraverso beni o servizi comuni: sono due questioni distinte, che in un complesso ampio possono coesistere.
Scopri se Livia fa per il tuo condominio
Raccontaci il tuo edificio: capiamo insieme se Livia può portare risposte più rapide, spese più leggibili e fornitori controllati.
Scopri se Livia fa per il tuo condominio →Ricevi aggiornamenti da Livia
Guide pratiche sul condominio e novità utili per proprietari e consiglieri. Niente spam, solo cose che servono.
