Un tecnico sale sul tetto per un preventivo e scende con una frase che blocca l'assemblea: "quelle lastre sono in eternit". Da quel momento girano due convinzioni opposte, e sono sbagliate entrambe.
La prima: va rimosso subito, costi quel che costi. La seconda: finché nessuno lo tocca non esiste problema.
La legge dice un'altra cosa, più precisa di tutte e due.
Quadro aggiornato a ottobre 2026. La gestione dell'amianto ha una componente regionale e sanitaria rilevante: ASL e normativa regionale vanno sempre consultate sul caso concreto.
Quello che la legge vieta, e quello che non impone#
La legge 257/1992 ha messo fuori legge l'estrazione, l'importazione, la commercializzazione e l'impiego dell'amianto. Da allora non se ne installa più.
Ma per i manufatti già in opera non esiste un obbligo generalizzato di rimozione. Esiste un obbligo diverso, e permanente: controllare.
Lo stabilisce il D.M. 6 settembre 1994, il decreto tecnico che regola la gestione dei materiali contenenti amianto negli edifici. Dal momento in cui ne viene rilevata la presenza, va messo in atto un programma di controllo e manutenzione con quattro finalità: mantenere i materiali in buone condizioni, prevenire il rilascio di fibre, intervenire correttamente se un rilascio si verifica, verificare periodicamente lo stato dei materiali.
La differenza non è accademica. Un condominio che vota la rimozione immediata di una copertura in buono stato spende molto per un intervento che la norma non gli chiedeva; un condominio che non fa nulla è inadempiente anche se il tetto sembra integro.
Chi è obbligato, in un condominio#
Il decreto individua il soggetto obbligato nel proprietario dell'immobile o nel responsabile dell'attività che vi si svolge.
Tradotto nel linguaggio del palazzo: se l'amianto si trova in una parte comune - la copertura, una canna fumaria, vecchie tubazioni, un serbatoio, una canalizzazione - il soggetto obbligato è il condominio, e l'adempimento passa per l'amministratore, che lo rappresenta e che è tenuto a compiere gli atti conservativi sulle parti comuni. Il perimetro di cosa sia comune è nella guida sulle parti comuni.
Se invece si trova dentro una singola unità, l'obbligato è quel proprietario.
I tre adempimenti che quasi nessuno conosce#
Il decreto, al punto che riguarda gli obblighi del proprietario, chiede tre cose concrete.
Designare una figura responsabile, con compiti di controllo e coordinamento di tutte le attività di manutenzione che possano interessare i materiali contenenti amianto. Il decreto non ne fissa i requisiti professionali: ragione in più per scegliere un tecnico formato, e per metterlo a verbale.
Tenere una documentazione aggiornata che indichi dove si trovano i materiali, con apposizione di avvertenze nelle zone soggette a interventi manutentivi frequenti. In pratica: una mappa, e cartelli dove serve.
Informare gli occupanti dell'edificio in modo corretto e completo: presenza dell'amianto, rischi sanitari potenziali, comportamenti da adottare. Non è una cortesia, è un obbligo del proprietario.
A questi si aggiunge, per i materiali friabili, l'ispezione annuale da parte di personale qualificato, con un rapporto dettagliato corredato di documentazione fotografica da trasmettere alla ASL territorialmente competente, che può prescrivere monitoraggi ambientali periodici delle fibre.
La distinzione fra materiale friabile e compatto regge l'intero impianto. Il cemento-amianto delle coperture è in genere un materiale compatto: finché resta integro, il rilascio di fibre è basso. Diventa pericoloso quando si degrada, si sfalda, viene abraso o rotto.
Cosa fa chi viene a controllare#
La valutazione non è un'occhiata dal cortile. Il programma di ispezione previsto dal decreto comprende:
| Fase | Contenuto |
|---|---|
| Documentazione | Ricerca dei documenti tecnici dell'edificio, per capire quali materiali furono impiegati e, se possibile, risalire all'impresa costruttrice |
| Mappatura | Individuazione delle zone in cui sono presenti materiali contenenti amianto |
| Registrazione | Raccolta delle informazioni in schede da conservare e consegnare ai responsabili dell'edificio |
| Stato di conservazione | Verifica delle condizioni dei materiali, con una prima valutazione del potenziale di rilascio di fibre |
Per stabilire le priorità di intervento è diffuso un metodo di valutazione dello stato di conservazione di derivazione statunitense, basato su un modello a due dimensioni. È il motivo per cui due coperture apparentemente identiche possono ricevere indicazioni diverse.
Le tre strade, e perché la rimozione non è sempre la migliore#
Quando l'intervento serve, le opzioni sono tre, e hanno conseguenze molto diverse nel tempo.
Rimozione. Elimina il problema alla radice, ma è l'intervento che produce più fibre durante l'esecuzione, costa di più e genera rifiuti pericolosi da smaltire.
Incapsulamento. È il trattamento di elezione per i materiali poco friabili di tipo cementizio, e comporta un rischio minore per chi lavora e per l'ambiente rispetto alla rimozione. Ha però una conseguenza che in assemblea va detta chiaramente: l'amianto resta nell'edificio, e l'efficacia del trattamento va verificata periodicamente, perché col tempo può alterarsi o essere danneggiato.
Confinamento. Si isola il materiale con una barriera. Anche qui l'amianto resta: il programma di controllo continua, e la barriera va mantenuta in buone condizioni.
Un punto che viene trascurato spesso, e che fa saltare i preventivi: gli interventi di ristrutturazione o demolizione su strutture rivestite di amianto devono sempre essere preceduti dalla rimozione. Un rifacimento del tetto non può "coprire" l'eternit esistente.
Cosa non fare, mai#
Vale la regola opposta a quella del fai-da-te.
- Non lavare le lastre con l'idropulitrice: l'abrasione libera fibre.
- Non spazzolare, non raschiare, non tagliare.
- Non camminare sulle coperture in cemento-amianto: oltre al rischio di sfondamento, l'usura superficiale rilascia fibre.
- Non smaltire i frammenti con i rifiuti ordinari.
- Non affidare la bonifica a un'impresa qualsiasi: servono imprese abilitate, con un piano di lavoro trasmesso all'organo di vigilanza prima dell'inizio delle attività.
Come si porta in assemblea#
È una spesa straordinaria, e come tale va trattata: preventivi comparabili, delibera, e una ripartizione che segue i criteri delle parti comuni interessate. Se l'amianto è sulla copertura, il riparto segue quello della copertura; se è in una canna fumaria che serve solo alcune unità, cambia. Il criterio generale è nella guida sulla ripartizione delle spese, e il tema delle maggioranze in quella sulle maggioranze in assemblea.
L'ordine operativo che funziona:
- Accertare la presenza con un tecnico qualificato, invece di discuterne per ipotesi.
- Classificare il materiale: friabile o compatto, e in che stato.
- Attivare il programma di controllo e designare la figura responsabile. Questo passaggio costa poco e assolve l'obbligo immediato.
- Informare i condomini per iscritto, mettendolo a verbale.
- Valutare l'intervento solo a questo punto, con dati in mano.
- Se si interviene, scegliere l'impresa abilitata e pretendere la documentazione di smaltimento.
Il punto 3 è quello che cambia la posizione del condominio: un programma di controllo attivo è la differenza fra un edificio gestito e un edificio inadempiente, anche prima che qualsiasi lastra venga toccata.
Le conseguenze del non fare nulla#
Il mancato adempimento degli obblighi previsti dal decreto è sanzionato in via amministrativa dalla legge 257/1992. L'importo è significativo, ma non è l'aspetto che pesa di più.
Pesa di più la responsabilità civile in caso di danno, e pesa la posizione dell'amministratore che, informato della presenza di amianto, non attiva nulla: è una materia vicina alle altre verifiche obbligatorie dell'edificio, dalla valutazione dei rischi del cantiere alla legionella al certificato di prevenzione incendi. Il quadro degli adempimenti è negli obblighi dell'amministratore.
E pesa in sede di vendita: un acquirente informato chiede se esista una mappatura e un programma di controllo, esattamente come chiede il certificato di agibilità.
Il punto pratico#
L'amianto in opera non va necessariamente rimosso. Va controllato, e il controllo è un obbligo che scatta dal momento in cui si sa che il materiale c'è.
Per il condominio significa tre cose immediate e poco costose: un tecnico che accerti e classifichi, una figura responsabile designata, un'informativa ai condomini. Solo dopo si discute di rimozione, incapsulamento o confinamento, sapendo che le ultime due lasciano il materiale nell'edificio e il programma di controllo in vita.
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Fonti normative
Domande frequenti
L'amianto va rimosso per legge?
Non automaticamente. La legge vieta di produrlo e impiegarlo, ma per i manufatti già in opera impone un obbligo di controllo e manutenzione, non di rimozione. La rimozione diventa necessaria quando lo stato di conservazione lo richiede o quando si interviene sulla struttura.
Chi è il soggetto obbligato in condominio?
Il proprietario dell'immobile o il responsabile dell'attività che vi si svolge. Per le parti comuni il riferimento operativo è il condominio, e quindi l'amministratore che lo rappresenta.
Cosa bisogna fare quando si scopre dell'amianto?
Attivare un programma di controllo e manutenzione: designare una figura responsabile, documentare dove si trova il materiale, segnalarlo nelle zone soggette a manutenzione e informare gli occupanti sui rischi e sui comportamenti da adottare.
Serve un'ispezione periodica?
Per i materiali friabili il decreto prevede un'ispezione annuale da parte di personale qualificato, con un rapporto corredato di documentazione fotografica da trasmettere alla ASL competente, che può prescrivere monitoraggi ambientali.
Incapsulare costa meno che rimuovere, conviene sempre?
Non sempre. L'incapsulamento è il trattamento di elezione per i materiali compatti di tipo cementizio e comporta rischi minori, ma l'amianto resta nell'edificio: il programma di controllo continua e l'efficacia del trattamento va verificata nel tempo.
Possiamo rifare il tetto lasciando l'eternit sotto?
No. Gli interventi di ristrutturazione o demolizione su strutture che contengono amianto devono essere preceduti dalla rimozione del materiale.
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