Chi compra una villetta a schiera in genere pensa di aver comprato una casa indipendente. Poi arriva la prima spesa per la strada interna, o per l'illuminazione del vialetto, e scopre che esiste qualcosa di simile a un condominio.
Non è un'anomalia. Si chiama condominio orizzontale, e le regole sono in buona parte le stesse del palazzo.
Cos'è, e da dove viene#
Nel condominio classico le unità sono sovrapposte: piani uno sopra l'altro, con scale, tetto e facciata in comune. Nel condominio orizzontale le unità sono affiancate: villette a schiera, case unifamiliari di un comparto, palazzine basse allineate.
Cambia la geometria, non la sostanza. Se ci sono beni destinati al servizio comune e i proprietari sono diversi, si applica la disciplina condominiale.
La base normativa è l'art. 1117-bis c.c., introdotto dalla riforma: le disposizioni sul condominio si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117.
Le tre parole che governano tutto sono "in quanto compatibili". Non tutte le norme del condominio verticale calzano su un complesso orizzontale, e stabilire quali si applicano è il lavoro che va fatto caso per caso.
Nasce da solo#
Come il condominio verticale, quello orizzontale non ha bisogno di un atto costitutivo né di una delibera. Esiste nel momento in cui ricorrono i presupposti: unità di proprietari diversi e beni destinati al servizio comune.
È l'equivoco più frequente nei comparti recenti: si cerca il documento che "istituisce" il condominio e non lo si trova, e se ne deduce che non esiste. La stessa dinamica descritta nella guida sul supercondominio, che nasce allo stesso modo.
Cosa è comune, e cosa no#
Qui sta la differenza operativa più importante rispetto al palazzo.
Nel condominio verticale le presunzioni dell'art. 1117 funzionano bene: scale, tetto, facciata, cortile servono con evidenza tutti. In un complesso a schiera molte di quelle voci non esistono o non sono condivise: ogni villetta ha il suo tetto, la sua facciata, spesso il suo ingresso.
Restano invece tipicamente comuni:
- la strada interna e i camminamenti;
- il verde e le aree di sosta comuni;
- l'illuminazione delle aree esterne;
- le reti interrate: fognatura, acqua, illuminazione;
- il cancello carrabile e la recinzione perimetrale;
- eventuali locali tecnici o depositi.
E poiché le presunzioni aiutano meno, il titolo pesa di più. Gli atti di acquisto e l'eventuale regolamento allegato sono il primo documento da leggere, prima del Codice. La mappa generale resta quella della guida su quali sono le parti comuni.
Un caso ricorrente: il muro in comune tra due villette contigue. Se è un muro divisorio tra due proprietà, non è una parte comune di tutto il complesso ma un bene dei due confinanti, con un regime diverso.
Le spese#
Si applicano i criteri dell'art. 1123, e in un complesso orizzontale il secondo e il terzo comma contano più che altrove.
| Spesa | Chi paga |
|---|---|
| Manutenzione della strada interna | Tutti, in proporzione al valore, salvo criteri d'uso nel titolo |
| Illuminazione del vialetto che serve solo un blocco | Il gruppo di unità servite |
| Verde comune | Tutti, salvo aree riservate a singole unità |
| Tetto della singola villetta | Il suo proprietario, se non è comune per titolo |
| Cancello carrabile | Chi ne trae utilità, in proporzione all'uso |
La regola del gruppo ristretto è quella del condominio parziale, che in questi complessi si applica spesso: un vialetto che serve sei villette su venti è a carico di quelle sei. I criteri generali sono nella guida sulla ripartizione delle spese, e la contribuzione resta obbligatoria per tutti i comproprietari per quanto visto sull'art. 1118.
Per ripartire servono comunque delle tabelle: vedi la guida sulle tabelle millesimali.
Amministratore e assemblea#
Valgono le stesse soglie: la nomina è obbligatoria oltre gli otto condòmini, come spiegato nella guida su quando l'amministratore è obbligatorio. Sotto, resta facoltativa - ma un comparto con strada, reti e verde comuni ha spese ricorrenti e responsabilità di custodia, quindi in pratica conviene.
L'assemblea funziona come nel palazzo: convocazione, quorum, verbale. Le regole sono nella guida all'assemblea e nella guida sulle maggioranze.
E le responsabilità sono identiche: una buca nella strada interna o un cancello che si chiude male ricadono nella custodia delle parti comuni, con il regime descritto nella guida sul danno da cose in custodia.
Orizzontale o supercondominio?#
Le due figure si confondono, ma rispondono a domande diverse.
- Condominio orizzontale: unità affiancate in un unico complesso, con beni comuni tra loro.
- Supercondominio: più edifici autonomi, ciascuno con il proprio condominio, che condividono beni o servizi.
Possono coesistere: un comparto può avere palazzine con il proprio condominio verticale, villette a schiera in condominio orizzontale, e una strada comune a tutti che genera un supercondominio.
La distinzione non è teorica: cambia chi vota su cosa, e su quali spese.
Cosa fare se abiti in un complesso così#
- Rileggi il tuo atto di acquisto e ogni allegato: nel condominio orizzontale il titolo decide più che altrove.
- Fai l'elenco dei beni realmente comuni, distinguendo quelli che servono tutti da quelli che servono un gruppo.
- Verifica se esistono tabelle e se riflettono la realtà del comparto.
- Conta i proprietari: oltre otto, la nomina dell'amministratore è dovuta.
- Metti per iscritto le regole d'uso delle aree esterne, prima che nasca il primo conflitto sui parcheggi.
Il punto pratico#
Il condominio orizzontale non è una categoria minore: è un condominio a tutti gli effetti, con la particolarità che le presunzioni dell'art. 1117 aiutano meno e il titolo conta di più.
Chi compra a schiera pensando di non avere parti comuni scopre il contrario alla prima spesa. Chi lo sa in anticipo può organizzare la gestione prima che diventi una lite.
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Fonti normative
Domande frequenti
Cos'è un condominio orizzontale?
Un complesso di unità immobiliari affiancate anziché sovrapposte - villette a schiera, case unifamiliari in un comparto - che condividono beni, impianti o servizi. Le norme sul condominio si applicano in quanto compatibili, per effetto dell'art. 1117-bis.
Serve un atto per costituirlo?
No. Come il condominio verticale, nasce di fatto nel momento in cui le unità appartengono a proprietari diversi e ci sono beni destinati al servizio comune. Non serve una delibera né un atto costitutivo.
La strada interna è una parte comune?
Dipende dal titolo. Se gli atti di acquisto la attribuiscono in comproprietà o la destinano al servizio di tutte le unità, sì. Nei complessi a schiera il titolo pesa più che nel condominio verticale, perché le presunzioni dell'art. 1117 calzano meno.
Serve un amministratore?
Valgono le stesse regole: la nomina è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto. Sotto quella soglia è facoltativa, e in un complesso con strada, illuminazione e verde comuni resta spesso consigliabile.
Che differenza c'è con il supercondominio?
Il supercondominio lega più edifici autonomi che condividono beni o servizi. Il condominio orizzontale riguarda unità affiancate all'interno di un unico complesso. Le due figure possono anche coesistere nello stesso comparto.
Come si dividono le spese?
Con i criteri dell'art. 1123: in proporzione al valore per la conservazione, in proporzione all'uso per le cose destinate a servire in misura diversa, e a carico del solo gruppo interessato per i beni che servono una parte del complesso.
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