Quando si parla di incentivi in assemblea, la discussione va quasi sempre sulle detrazioni. E quasi sempre si arena allo stesso punto: metà dei proprietari non ha abbastanza imposte da cui detrarre, quindi lo sconto fiscale per loro vale poco o nulla.
Per gli impianti termici esiste una strada diversa, e in condominio funziona meglio proprio per quel motivo: il Conto Termico non è una detrazione, è un contributo in denaro.
Dati aggiornati a ottobre 2026: trattandosi di una misura attuata da regole operative, verifica sempre la versione corrente sul sito del GSE prima di deliberare.
Cos'è, e cosa è cambiato#
Il Conto Termico è l'incentivo statale per l'efficienza energetica degli edifici esistenti e per la produzione di energia termica da rinnovabili, gestito dal GSE.
La versione 3.0 è stata introdotta dal decreto del Ministero dell'ambiente e della sicurezza energetica del 7 agosto 2025, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 26 settembre 2025 ed entrato in vigore il 25 dicembre 2025, in sostituzione del Conto Termico 2.0 che risaliva al 2016. La gestione operativa passa dalle regole applicative del GSE e dalla piattaforma dedicata alla presentazione delle domande.
Fra le novità che interessano un condominio: la revisione dei massimali di spesa, un elenco più puntuale delle opere incentivabili, tempi più rigidi per le domande e l'apertura della misura alle comunità energetiche rinnovabili - tema trattato nella guida sulla comunità energetica in condominio.
Perché in condominio conta#
Tre caratteristiche lo rendono interessante per un edificio con molti proprietari.
È un contributo, non uno sconto d'imposta. Il GSE eroga denaro. In un condominio con proprietari anziani, incapienti o con redditi bassi, questa è la differenza fra un incentivo reale e uno teorico.
I condomìni accedono direttamente. Non serve passare da un intermediario: la domanda la presenta il condominio, e l'accredito arriva sul conto intestato al condominio, quello che l'art. 1129 impone e di cui parla la guida sull'incarico dell'amministratore.
Riguarda l'impianto, che in molti palazzi è la voce più pesante. Il riscaldamento centralizzato è spesso l'intervento con il ritorno più rapido, e si incrocia con la stagione in cui se ne discute: vedi quando si accende il riscaldamento.
Il requisito che esclude molti progetti#
Un punto da verificare prima di ogni altra cosa, perché taglia fuori interi interventi: sono ammissibili solo gli interventi su edifici o unità immobiliari dotati di impianto di climatizzazione invernale esistente alla data del 25 dicembre 2025.
È la regola che esclude il nuovo costruito e, in generale, ciò che non sostituisce qualcosa di preesistente. Il Conto Termico premia la riqualificazione, non la prima installazione in un edificio che ne era privo.
Quanto si prende#
Per i soggetti privati, condomìni compresi, l'incentivo può arrivare fino al 65% delle spese ammissibili. Quel "fino a" va preso sul serio: la percentuale effettiva dipende dal tipo di intervento e dalle prestazioni energetiche raggiunte, e si applicano costi massimi ammissibili e valori massimi di incentivo definiti per ciascuna voce nell'Allegato 2 del decreto e nelle regole applicative del GSE.
Quindi nessun amministratore serio promette una cifra in assemblea prima di una verifica tecnica. Il numero si costruisce sull'intervento concreto, non sul massimale.
La cumulabilità: la regola che fa risparmiare#
Qui sta l'errore che costa di più, e vale sia in un senso sia nell'altro.
Il principio è il divieto di doppio finanziamento: la stessa spesa non può essere incentivata due volte. Il Conto Termico non si somma alle detrazioni fiscali statali - ecobonus, bonus ristrutturazione - sulle stesse voci di costo. Il GSE lo ha ribadito nei propri chiarimenti.
Ma il divieto riguarda la singola spesa, non il cantiere. Un progetto condominiale si può ripartire:
| Intervento | Strumento |
|---|---|
| Impianto di climatizzazione invernale | Conto Termico |
| Isolamento dell'involucro e infissi | Detrazione fiscale |
| Opere edilizie collegate | Bonus ristrutturazione |
Ragionare per voci separate, e documentarle separatamente, è ciò che distingue un progetto costruito bene da uno che perde pezzi in fase di controllo. Il quadro delle detrazioni per i lavori condominiali, con le aliquote del periodo, è nella guida sulle detrazioni per i lavori condominiali e su quelle detraibili.
Restano in genere possibili i cumuli con strumenti di natura diversa - fondi di garanzia, fondi di rotazione, contributi in conto interessi - e con contributi regionali non statali, nei limiti previsti. Prima di contarci, però, va verificato il caso specifico.
Il percorso in condominio#
- Diagnosi tecnica: cosa conviene fare su quell'impianto, con quali prestazioni e quale incentivo stimato.
- Verifica del requisito dell'impianto preesistente e dell'ammissibilità dell'intervento.
- Delibera dell'assemblea sui lavori e sulla spesa, con la costituzione del fondo previsto dall'art. 1135: vedi attribuzioni dell'assemblea e la guida sul fondo cassa, che chiarisce la differenza fra i due fondi.
- Scelta della strada fiscale, prima di firmare i contratti: Conto Termico o detrazione, voce per voce.
- Esecuzione e domanda al GSE nei termini previsti dalle regole applicative, che il 3.0 ha reso più stretti.
- Conservazione della documentazione per i controlli.
Il punto 4 va fatto prima, non dopo. Scoprire a lavori finiti di aver impostato male il pagamento o la documentazione è il modo più comune di perdere l'incentivo.
Il punto pratico#
Se il tuo condominio ha un impianto centralizzato datato e si sta chiedendo cosa fare, la domanda da porre al tecnico non è "quanto ci danno": è quali voci del progetto convengono sul Conto Termico e quali sulla detrazione, e se l'impianto esistente soddisfa il requisito di partenza.
La cautela d'obbligo: i massimali, le percentuali e i termini di domanda stanno nel decreto e nelle regole applicative del GSE, che possono essere aggiornate. Prima di deliberare, chiedi che i numeri siano verificati alla data della delibera e messi per iscritto nel preventivo.
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Fonti normative
Domande frequenti
Che cos'è il Conto Termico 3.0?
È l'incentivo statale per l'efficienza energetica degli edifici esistenti gestito dal GSE, introdotto dal decreto MASE del 7 agosto 2025 ed entrato in vigore il 25 dicembre 2025 in sostituzione del Conto Termico 2.0.
Un condominio può accedervi?
Sì. Fra i beneficiari figurano i condomìni, che possono presentare domanda direttamente al GSE senza passare da intermediari. L'accredito arriva dal GSE sul conto del condominio.
Che differenza c'è rispetto a una detrazione fiscale?
È un contributo erogato in denaro, non uno sconto d'imposta. Questo lo rende utile nei condomìni dove molti proprietari hanno poca o nessuna capienza fiscale e una detrazione varrebbe poco.
Quanto si può ottenere?
Per i soggetti privati, condomìni compresi, l'incentivo può arrivare fino al 65% delle spese ammissibili, ma la percentuale effettiva dipende dall'intervento e dalle prestazioni raggiunte. Gli importi e i massimali sono all'Allegato 2 del decreto.
È cumulabile con il bonus ristrutturazione o l'ecobonus?
Non sulle stesse spese: vale il divieto di doppio finanziamento. Si possono però abbinare incentivi diversi a interventi diversi dello stesso cantiere, per esempio il Conto Termico sull'impianto e la detrazione sull'involucro.
Quali edifici sono ammessi?
Gli interventi devono riguardare edifici o unità immobiliari già dotati di impianto di climatizzazione invernale esistente alla data del 25 dicembre 2025. È il requisito che esclude il nuovo costruito.
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