È il pezzo di edificio di cui nessuno parla finché non piove forte. Poi il pluviale trabocca a metà facciata, il muro si bagna e in chat parte la discussione su chi deve chiamare l'idraulico.
La risposta è quasi sempre la stessa, e sorprende il proprietario che se lo vede passare davanti alla finestra.
Di chi è#
Le gronde e i canali che raccolgono l'acqua della copertura e la portano a terra servono l'edificio nel suo insieme. Per questo rientrano fra le parti comuni indicate dall'art. 1117, salvo che il titolo disponga diversamente.
Il criterio da applicare è semplice e vale per tutte le parti dell'edificio: conta a chi serve il tubo, non dove passa.
- Un pluviale che raccoglie l'acqua del tetto comune è comune, anche se corre lungo la parete di un solo appartamento.
- Un pluviale che serve in via esclusiva una sola unità - per esempio il discendente di una terrazza a uso esclusivo - segue quella proprietà.
Averlo sotto la finestra, quindi, non lo rende tuo. E non lo rende nemmeno un tuo problema da risolvere in proprio. Il perimetro completo è nella guida su quali sono le parti comuni.
Chi paga, caso per caso#
| Situazione | Chi sostiene la spesa |
|---|---|
| Pluviale comune da riparare o sostituire | Condominio, riparto per millesimi |
| Pulizia e disostruzione periodica | Condominio, manutenzione ordinaria |
| Pluviale al servizio esclusivo di un'unità | Il proprietario di quell'unità |
| Danni causati dal tubo comune a un appartamento | Condominio come custode |
| Rottura provocata da un intervento del singolo | Chi ha eseguito l'intervento |
Il riparto per millesimi segue le regole generali dell'art. 1123, spiegate nella guida sulla ripartizione delle spese.
La manutenzione che costa poco e previene molto#
Non esiste una scadenza di legge generale per la pulizia dei pluviali. Esiste però l'obbligo dell'amministratore di curare la manutenzione ordinaria delle parti comuni, previsto dall'art. 1130 e descritto nella guida sull'incarico dell'amministratore.
Tradotto in pratica, in un edificio con alberi vicini o con il tetto a falde:
- Un controllo prima della stagione delle piogge, in autunno.
- Disostruzione di gronde e bocchettoni, dove si accumulano foglie e detriti.
- Verifica degli innesti e dei collari di fissaggio alla parete.
- Controllo del punto di scarico a terra, che è dove si creano i ristagni.
- Annotazione dell'intervento nella documentazione condominiale.
È una delle poche voci dove poche decine di euro all'anno evitano una facciata da rifare. Un pluviale intasato non resta un problema del tubo: diventa acqua nella muratura, con il percorso descritto nella guida sulle infiltrazioni dai muri perimetrali.
Quando bagna il muro di qualcuno#
Se un pluviale comune perde e danneggia un appartamento, il condominio risponde come custode del bene, con il meccanismo spiegato nella guida sul danno da cose in custodia.
Due circostanze pesano molto, e vanno in direzioni opposte:
- Le segnalazioni precedenti ignorate aggravano la posizione del condominio. Un difetto noto e non riparato è il contrario della custodia diligente.
- La documentazione della manutenzione la alleggerisce. Chi può dimostrare controlli regolari parte da tutt'altra posizione.
Per aprire il sinistro e per i termini, vedi la guida sulla denuncia di sinistro; per quantificare la richiesta, quella su cosa puoi chiedere ed entro quando.
Spostarlo, rifarlo, nasconderlo#
La tentazione del singolo è intervenire da solo: spostare il discendente che passa davanti alla finestra, sostituirlo con un modello diverso, incassarlo nella muratura.
Non si può fare di iniziativa personale, per due ragioni che si sommano: si tocca una parte comune e si incide sull'aspetto della facciata. Serve il passaggio in assemblea, e vanno rispettati il decoro architettonico - vedi la guida sul decoro architettonico - e la funzionalità dello scarico, che non può peggiorare per gli altri.
C'è infine il caso in cui l'acqua finisce sul fondo del vicino. Lì si entra nel terreno dello stillicidio, con le sue regole su titolo, usucapione e scolo non autorizzato: la guida dedicata è stillicidio in condominio.
Il punto pratico#
Il pluviale è l'esempio perfetto di una regola che vale per mezzo edificio: la proprietà segue la funzione, non la posizione. Serve il tetto comune, quindi è comune, anche se ce l'hai sotto casa.
E vale la regola inversa per i costi: una pulizia programmata in autunno costa una frazione di quello che costa la muratura che quel tubo ha bagnato per due inverni.
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Fonti normative
Domande frequenti
Il pluviale è una parte comune?
In genere sì. Gronde e canali di scarico che raccolgono l'acqua del tetto e servono l'edificio rientrano fra le parti comuni, salvo che il titolo disponga diversamente. Fa eccezione il pluviale che serve in via esclusiva una sola unità.
Chi paga la riparazione di un pluviale rotto?
Se è comune, il condominio, con riparto per millesimi. Se serve in via esclusiva un'unica proprietà, chi ne ha l'uso. La discriminante è a chi serve il tubo, non dove passa.
La pulizia dei pluviali è obbligatoria?
Non esiste una scadenza di legge generale, ma rientra nella manutenzione ordinaria delle parti comuni che l'amministratore deve curare. In pratica si programma prima della stagione delle piogge.
Un pluviale intasato ha bagnato il mio muro: chi risponde?
Se il tubo è parte comune, il condominio risponde come custode del bene. L'aver ignorato segnalazioni precedenti peggiora nettamente la sua posizione.
Posso spostare o rifare il pluviale sulla mia porzione di facciata?
Non di iniziativa personale: si interviene su una parte comune e sull'aspetto della facciata. Serve il passaggio in assemblea, e vanno rispettati il decoro architettonico e la funzionalità dello scarico.
Il pluviale scarica sul terreno del vicino: è un problema?
Può esserlo. Lo scarico regolato dell'acqua di copertura sul fondo altrui è materia di servitù, con regole proprie: lo scolo non autorizzato va invece eliminato.
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