Il condominio non è una persona fisica e non ha un legale rappresentante nel senso delle società. Eppure firma contratti, riceve raccomandate, prende multe e finisce in causa.
Tutto questo passa da un articolo solo, l'art. 1131. E la cosa più utile da sapere è che i suoi due lati non sono simmetrici.
Il testo, e la sua struttura#
L'art. 1131 c.c. dispone che, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi.
Prosegue stabilendo che può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, e che a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Aggiunge poi che, quando la citazione o il provvedimento ha un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi deve darne senza indugio notizia all'assemblea. E chiude: l'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
I due lati non coincidono#
Qui sta il punto che genera la maggior parte degli errori, in entrambe le direzioni.
| Rappresentanza attiva | Rappresentanza passiva | |
|---|---|---|
| Cosa significa | L'amministratore agisce, fa causa | L'amministratore è convenuto, riceve |
| Perimetro | Limitato alle attribuzioni dell'art. 1130 o ai maggiori poteri conferiti | Ampio: qualunque azione concernente le parti comuni |
| Serve una delibera? | Sì, fuori dalle attribuzioni | No: l'atto è validamente ricevuto |
Da un lato, l'amministratore non può fare causa su tutto. Se l'iniziativa esce dalle sue attribuzioni, gli serve una delibera che gliene conferisca il potere.
Dall'altro, chi fa causa al condominio cita l'amministratore, e lo fa validamente per qualunque questione riguardi le parti comuni. Non deve verificare se quella materia rientri nell'art. 1130: su questo lato il limite non opera.
L'asimmetria ha una logica: protegge i terzi, che devono poter individuare con certezza un interlocutore, senza limitare allo stesso modo l'iniziativa processuale del condominio.
Cosa rientra nelle attribuzioni#
Il rinvio è all'art. 1130 c.c., che assegna all'amministratore l'esecuzione delle delibere, l'osservanza del regolamento, la disciplina dell'uso delle cose comuni, la riscossione dei contributi, l'erogazione delle spese, la tenuta dei registri e il rendiconto, tra le altre cose. L'elenco e il suo funzionamento sono nella guida sugli obblighi dell'amministratore.
Il caso più frequente di azione che rientra senza discussione è il recupero dei contributi: la riscossione è una sua attribuzione, ed è il motivo per cui il decreto ingiuntivo per spese condominiali non richiede una delibera ad hoc. Il percorso completo verso il moroso è nella guida sul condòmino moroso.
Il caso opposto è il prestito: indebitare il condominio non è tra le attribuzioni, e serve un'autorizzazione espressa. Vedi la guida sul mutuo condominiale.
Le notifiche: perché la targa conta#
La norma prevede che all'amministratore siano notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa relativi alle parti comuni. Ordinanze comunali, prescrizioni, verbali che riguardano la facciata, il cortile, gli impianti.
Questo si lega a un obbligo dell'art. 1129: indicare sul luogo di accesso al condominio, o di maggior uso comune, i propri dati, il domicilio e i recapiti. Non è un adempimento formale: è ciò che rende il condominio raggiungibile. La norma sul mandato è spiegata nella guida sull'incarico dell'amministratore, e il canale telematico in quella sulla PEC dell'amministratore.
L'obbligo di informare l'assemblea#
È la parte della norma che più spesso viene ignorata, e ha conseguenze personali.
Quando la citazione o il provvedimento esorbita dalle attribuzioni, l'amministratore deve informare l'assemblea senza indugio. Non "alla prossima riunione utile", non "dopo aver sentito il legale".
Chi non lo fa può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni. È una delle poche ipotesi in cui il Codice collega esplicitamente un inadempimento dell'amministratore a entrambe le conseguenze. Il quadro della responsabilità personale è nella guida sulla responsabilità dell'amministratore, e i percorsi di revoca in quella sulla revoca.
Senza amministratore#
Se il condominio non ha un amministratore, manca il soggetto che rappresenta i partecipanti e riceve gli atti. In pratica: nessuno firma per tutti, nessuno riceve validamente una notifica per il condominio, e ogni iniziativa richiede il concorso dei singoli.
È uno dei motivi concreti per cui, oltre gli otto condòmini, la nomina è obbligatoria e in mancanza può essere chiesta al giudice. Vedi le guide su quando l'amministratore è obbligatorio e sul condominio senza amministratore.
Cosa fare, in pratica#
Se devi agire contro il condominio: cita l'amministratore, per qualunque questione riguardi le parti comuni. Prima, però, verifica se la materia rientra nella mediazione obbligatoria.
Se sei condòmino e vuoi che il condominio agisca: verifica se l'iniziativa rientra nelle attribuzioni dell'art. 1130. Se non ci rientra, serve un punto all'ordine del giorno e una delibera che conferisca il potere.
Se sei amministratore e ricevi un atto fuori perimetro: convoca, informa, verbalizza. La norma non lascia margine sui tempi.
Il punto pratico#
L'art. 1131 va letto come due norme in una. In uscita, il potere dell'amministratore è limitato e misurato sull'art. 1130. In entrata, è ampio: riceve tutto ciò che riguarda le parti comuni.
Chi confonde i due lati sbaglia in modo costoso: cita il singolo condòmino invece dell'amministratore, oppure avvia una causa che il condominio non aveva deliberato e se la vede rigettare.
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Fonti normative
Domande frequenti
Cosa prevede l'art. 1131 del Codice civile?
Che nei limiti delle attribuzioni dell'art. 1130, o dei maggiori poteri conferiti dal regolamento o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio contro i condòmini e contro i terzi.
L'amministratore può fare causa senza chiedere nulla all'assemblea?
Solo entro le attribuzioni dell'art. 1130 o i maggiori poteri che gli sono stati conferiti. Fuori da quel perimetro serve una delibera: la rappresentanza attiva non è generale.
Chi si cita quando si fa causa al condominio?
L'amministratore, che può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio. Su questo lato la rappresentanza è ampia e non incontra i limiti dell'art. 1130.
A chi si notificano gli atti dell'autorità amministrativa?
All'amministratore. La norma prevede espressamente che gli siano notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa relativi alle parti comuni dell'edificio.
Cosa deve fare se la causa esorbita dai suoi poteri?
Darne senza indugio notizia all'assemblea. Se non adempie a questo obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
E se il condominio non ha un amministratore?
Manca il soggetto che rappresenta i partecipanti e riceve gli atti. È uno dei motivi per cui, oltre gli otto condòmini, la nomina è obbligatoria e, in mancanza, può essere chiesta al giudice.
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