Da qualche mese circolano titoli sulla "nuova riforma del condominio", spesso scritti come se le regole fossero già cambiate. Non lo sono.
Il DDL 1816 è un disegno di legge in esame al Senato. Finché non viene approvato e pubblicato, tutto quello che segue resta una proposta: oggi si applicano le regole attuali, senza eccezioni. Conoscerle serve comunque, perché toccano i punti su cui i condomini litigano di più.
A che punto è#
Il testo, intitolato alle nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici, è stato assegnato il 18 marzo 2026 alla Commissione Giustizia del Senato in sede redigente, e l'esame è iniziato il 21 aprile 2026.
Sostituisce una proposta precedente, presentata alla Camera nel dicembre 2025 e poi ritirata. Rispetto a quel testo, diverse ipotesi più drastiche sono cadute: la laurea obbligatoria per gli amministratori, l'iscrizione a un registro ministeriale, il deposito dei rendiconti in Camera di Commercio.
Essere "in sede redigente" significa che la Commissione elabora il testo articolo per articolo e l'Aula vota poi l'insieme. È una procedura più rapida dell'ordinaria, ma resta una procedura in corso: non c'è una data di entrata in vigore, perché non c'è ancora una legge.
Cosa cambierebbe per l'amministratore#
È la parte più corposa, e interessa direttamente i condomini che stanno valutando un cambio.
Durata e rinnovo. Mandato annuale con rinnovo tacito annuale, salvo revoca o dimissioni. Non è una novità assoluta: già oggi l'incarico dura un anno e si intende rinnovato, come spiegato nella guida sull'art. 1129. La proposta punta a rendere più esplicito il meccanismo.
Passaggio delle consegne. L'uscente dovrebbe consentirlo entro trenta giorni dalla cessazione, restando tenuto alle attività urgenti, con diritto a compensi proporzionati. Oggi la consegna della documentazione è dovuta, ma senza un termine così netto: è il punto che genera più attriti nei cambi, come si vede nella guida sulle dimissioni dell'amministratore.
Trasparenza dei conti. Estratto conto trimestrale da pubblicare online entro trenta giorni, a pena di revoca.
Requisiti. Certificazione secondo la norma tecnica UNI per chi gestisce condomini sopra una certa soglia di bilancio o di unità immobiliari, e soppressione dell'esenzione dalla formazione per il condòmino che amministra il proprio stabile. Oggi quell'esenzione esiste: vedi la guida sull'albo degli amministratori.
Compenso. Indicazione analitica all'atto dell'accettazione, a pena di annullabilità, e validità per i rinnovi. Si discute inoltre di una detraibilità del compenso, con un tetto indicato in 500 euro annui per l'abitazione principale. Trattandosi di testo in esame, importo e condizioni possono cambiare: oggi nessuna detrazione è utilizzabile su questa base. Il quadro attuale dei costi è nella guida sul compenso dell'amministratore.
Cosa cambierebbe sulla morosità#
Qui le proposte sono più incisive, e vanno lette con attenzione perché partono da regole che esistono già.
Sospensione dei servizi. Oggi l'art. 63 disp. att. consente all'amministratore, dopo un semestre di mora, di sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. La proposta interviene su quel perimetro, prevedendo che la sospensione operi a prescindere dalla natura del servizio, riscaldamento compreso. Il quadro attuale è nella guida sul condòmino moroso.
Acquisto di un immobile. La responsabilità solidale dell'acquirente per i contributi passerebbe dall'anno in corso più uno precedente all'anno in corso più due, con l'obbligo per il notaio di acquisire l'attestazione di morosità. Sarebbe un cambiamento sensibile in compravendita: vedi la guida sulle spese condominiali nella vendita di casa.
Crediti del condominio. Si propone di riconoscere una precedenza dei crediti condominiali anche nelle espropriazioni individuali.
Le altre proposte#
| Ambito | Proposta |
|---|---|
| Quorum per lavori di sicurezza obbligatori per legge | Maggioranza ridotta, per facilitare l'approvazione |
| Assicurazione | Polizza condominiale obbligatoria per perimento dell'edificio e responsabilità civile verso terzi |
| Supercondominio | Divieto di delega all'amministratore |
| Infrazioni al regolamento | Il condòmino risponde anche per i propri aventi causa |
| Locazione | Conduttore responsabile in solido con il proprietario per le spese di riscaldamento e condizionamento |
La polizza obbligatoria e il quorum agevolato sono le due che cambierebbero di più la vita delle assemblee. Il quadro attuale è nelle guide sull'assicurazione del condominio, sulle maggioranze e sulle deleghe in assemblea.
Cosa NON è cambiato#
Conviene essere espliciti, perché è qui che nascono gli equivoci e, a volte, le proposte commerciali opportunistiche.
- I requisiti per fare l'amministratore sono ancora quelli attuali.
- La soglia degli otto condòmini per la nomina obbligatoria è invariata: vedi quando è obbligatorio.
- I quorum assembleari sono quelli dell'art. 1136.
- Nessuna polizza condominiale è obbligatoria per legge su questa base.
- Nessuna detrazione del compenso è oggi utilizzabile.
Se qualcuno propone al tuo condominio un servizio o un adempimento presentandolo come "richiesto dalla nuova riforma", la risposta corretta è chiedere il riferimento normativo. Oggi non può esserci.
Cosa fare adesso#
- Non anticipare nulla. Un disegno di legge cambia in commissione, e può non arrivare in fondo.
- Verifica invece gli obblighi reali già in scadenza, come la telelettura dei contatori entro il 1° gennaio 2027.
- Se stai valutando un cambio di amministratore, applica le regole di oggi: vedi come cambiare amministratore.
- Diffida delle scadenze inventate costruite sulla riforma.
Il punto pratico#
Il DDL 1816 è un testo serio e in movimento, che tocca i nervi scoperti del condominio italiano: consegne, trasparenza dei conti, morosità, assicurazione. Ma è in esame, e la distanza tra una proposta in commissione e una norma in vigore è reale.
La cosa utile da fare oggi non è prepararsi alla riforma: è mettere in ordine ciò che è già obbligatorio.
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Fonti normative
Domande frequenti
La riforma del condominio è già in vigore?
No. Il DDL 1816 è un disegno di legge in esame al Senato, in Commissione Giustizia in sede redigente. Finché non è approvato e pubblicato, le regole applicabili restano quelle attuali: nulla di quanto proposto produce effetti oggi.
A che punto è l'iter?
Il testo è stato assegnato alla Commissione Giustizia del Senato il 18 marzo 2026 e l'esame è iniziato il 21 aprile 2026. Sostituisce una precedente proposta presentata alla Camera nel dicembre 2025 e poi ritirata.
Cosa cambierebbe per la durata dell'incarico?
Si propone un mandato annuale con rinnovo tacito annuale, salvo revoca o dimissioni, e un passaggio delle consegne entro trenta giorni dalla cessazione, con obbligo di eseguire le attività urgenti.
Cosa cambierebbe per i condòmini morosi?
Si propone che, dopo sei mesi di morosità, la sospensione dai servizi comuni suscettibili di godimento separato operi a prescindere dalla natura del servizio, riscaldamento compreso, e che la responsabilità solidale dell'acquirente si estenda all'anno in corso e ai due precedenti anziché a uno.
Il compenso dell'amministratore diventerebbe detraibile?
È una delle proposte in discussione, con un tetto indicato in 500 euro annui per l'abitazione principale. Trattandosi di un testo ancora in esame, l'importo e le condizioni possono cambiare: nessuna detrazione è oggi utilizzabile su questa base.
Cosa devo fare adesso come condòmino?
Nulla di diverso da oggi. Le regole attuali restano quelle applicabili: conviene seguire l'iter senza anticipare scelte, e diffidare di chi propone adempimenti o servizi presentandoli come già obbligatori.
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